中卫律师

伤。二、律师工作经律师会见了解情况，认为嫌疑人符合取保候审的条件，理由有几点：第一、犯罪嫌疑人家中有年幼孩子需要抚养，是家中唯一经济来源，存在实际困难，有租房合同、出生医学证明等材料可以证明；第二、嫌疑人是初次犯罪，事发当日也是醉酒状态，主观恶性相对较小，对其取保候审不致发生社会危险；第三、嫌疑人到案后如实供述案情，且距拘留之日已有相当长一段时间，侦查机关对证据的收集应当基本齐全，取保候审不会影响侦查工作；第四、事发后，嫌疑人本人以及家属多次表达了赔偿意愿，悔罪态度良好。基于以上理由，律师向公安机关申请取保候审，公安机关作出了不予变更强制措施的通知。三、取保候审结果。收到公安机关不同意取保候审的通知后，律师联系到检察院，因为批捕的决定权在检察院处，律师将嫌疑人的实际情况反馈了检察院，检察院联系到受害人一方，并由公安机关协调双方进行和解，但因赔偿数额相差悬殊，未能和解成功。考虑到嫌疑人实际赔偿能力以及确有赔偿意愿，出于缓解或化解社会矛盾的目的，最终嫌疑人将一定金额的赔偿款提存于公证部门，最终嫌疑人取保候审成功。

张某艳向法院提出诉讼请求：-判令郭某权、林某芳返还购房款292,944.7元及截至2021年3月31日的资金占用利息65,226.6元，要求三被告承担连带责任。-中介公司退还中介费8,954.28元。-由被告承担本案诉讼费。二、事实与理由1.2017年2月20日，赵某辉、张某艳与郭某权、林某芳签订《房屋买卖合同》，购买位于北京市海淀区一号房屋，总价1,036万元，双方约定了成交方式、税费承担等事项。同时，与中介公司签订《居间服务合同》，支付了居间代理费227,920元、居间保障费31,080元。2.合同签订前，郭某权、林某芳在中介公司官网登记房源信息显示房屋售价包含16平方米左右的地下室。郭某权、林某芳和中介公司介绍房屋时均强调地下室的存在，这是赵某辉、张某艳决定购买的重要原因之一。无地下室的同类房源单价每平米低2,000元左右。3.实际上，地下室为郭某权、林某芳未经物业同意、无买卖或租赁协议强行侵占所得，实际所有权人为周某鑫。2020年11月28日，周某鑫在物业协调下收回地下室。赵某辉、张某艳因家中杂物多，无地下室使用后生活不便。4.赵某辉、张某艳认为郭某权、林某芳隐瞒真实情况出售权属有瑕疵的房屋，构成合同欺诈和违约，应按无地下室的实际市场价值退还差价。中介公司收取高额中介费，未尽审慎核实义务，导致权益受损，存在重大过错，应对退款承担连带责任，且中介费应按房屋实际成交价降低比例退还。因协商无果，诉至法院。三、被告辩称1.郭某权、林某芳辩称-入住时地下室是打开的，与物业确认后使用。2016年工商局核查，退还一间属于工商局的地下室，涉诉地下室工商局称不是他们的，所以继续使用。-官网自荐信息因字数限制写不全，已告知赵某辉、张某艳地下室是临时使用且无产权，因无地下室房款还降价了，合同未写地下室约定，售房款不包含地下室，已尽告知义务，交接物品在合同和附件体现，地下室不在内，故请求驳回诉讼请求。2.中介公司辩称-与赵某辉、张某艳是居间关系，与房屋买卖不是同一法律关系，不同意合并审理。-已尽居间义务，合同完成，服务完成。-未提供涉及地下室的居间服务，官网自荐是业主个人行为，无法掌控。-赵某辉、张某艳居住四年才发现地下室权属问题，公司仅依据房产证发布房源信息，不存在过错，请求驳回诉讼请求。四、法院查明情况1.2017年2月20日，经中介公司居间，郭某权、林某芳（出卖人）与赵某辉、张某艳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定房屋成交价格为339万元，家具、家电等作价为697万元。同时签订《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》，赵某辉、张某艳支付了房屋价款和居间代理费，房屋过户，2017年10月1日交付房屋时一并交付地下室，2020年11月28日赵某辉、张某艳将地下室交还周某鑫。2.双方对地下室产生争议。赵某辉、张某艳称卖方告知地下室无产权但可长期使用，所以房屋交易价比同小区同户型高。郭某权、林某芳不认可，称未承诺地下室长期使用，三居室价格是小区最低，未写入合同就是因为没承诺，所以售房款不含地下室。3.证据认定情况-赵某辉、张某艳提供中介公司宣传页截图、光盘、成交价截图、地下室照片、清理地下室通知，证明卖方告知地下室为房屋配套，单元内有问题地下室被工商局贴封条，卖方强调自有地下室且使用多年才安装储物架，中介官网说明使其相信。宣传页房主自荐提到房屋售价包含地下室，还赠送地下室当储物间，但房源基本信息注明仅供参考，以房本信息为准。郭某权、林某芳对自荐无异议，称是广告且字数限制无法修改补充，中介已说明以合同为准，中介称自荐系业主填写与公司无关且应以合同为准，法院确认赵某辉、张某艳证据真实性，证明效力另论。-郭某权、林某芳提供五份补充协议及家具家电清单，证明谈判时已告知买方地下室无产权、无租赁只能先使用，签订合同时对家具交付等细节详细约定但不包括地下室。赵某辉、张某艳认可证据真实性但认为与争议焦点无关，称家具应全部提供，签订合同时因无法清点写了少量家具，交房时卖方不能提供全部，经中介协商才有清单，当时没说地下室的事，法院确认郭某权、林某芳证据真实性。五、裁判结果驳回赵某辉、张某艳的全部诉讼请求。六、律师点评1.合同的有效性与履行-郭某权、林某芳与赵某辉、张某艳签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效且双方已履行合同。2.争议焦点分析-本案争议在于双方是否就A号地下室的使用有约定以及地下室是否影响房屋价款。赵某辉、张某艳需举证，他们提供中介公司房源介绍显示房屋售价含地下室，但郭某权、林某芳和中介公司均否认。房源介绍性质为要约邀请，是吸引他人协商房屋买卖的介绍，其内容对双方无约束力，具体买卖内容需协商确定。-赵某辉、张某艳认可在买卖合同签订前知晓地下室无产权且无手续。若郭某权、林某芳承诺地下室永久使用权，应写入协议，但合同及补充协议均无地下室相关约定，赵某辉、张某艳也无其他证据证明承诺存在，所以售房款不包含地下室，赵某辉、张某艳要求退还售房款缺乏依据，法院不应支持。3.中介公司责任分析-中介公司在居间过程中无过错，无欺诈情节，赵某辉、张某艳要求退还中介费无依据，法院不应支持。案件心得：1.合同约定的重要性-在房屋买卖等大额交易中，合同约定至关重要。本案中，地下室是否包含在房屋售价内如果是影响交易价格的重要因素，双方应明确写入合同或补充协议。否则，即使有前期的宣传或口头告知，也难以得到法律支持。2.证据的证明力与要约邀请的理解-对于证据的证明力要有准确判断。赵某辉、张某艳提供的房源介绍虽然提到地下室包含在售价内，但从法律性质上属于要约邀请，证明力有限。当事人在诉讼中应提供具有足够证明力的证据来支持自己的主张，如明确的合同条款、书面承诺等。3.中介公司的责任界限-中介公司在房屋买卖中的责任界限需要明确。中介主要责任是促成交易并如实提供房产基本信息（如依据房产证等），对于一些业主自行提供的房源特殊情况（如地下室权属这种特殊且未写入合同的情况），如果没有证据表明中介存在故意欺诈或重大过错，中介公司通常不承担额外责任。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

.原告诉求-吴某峰向法院提出诉讼请求：一是判令其与赵某君签订的位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的合同无效；二是要求赵某君腾退一号房屋并恢复原状；三是诉讼费由赵某君负担。2.事实与理由-吴某峰与赵某君有物权保护纠纷，经北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院审理，吴某峰腾退一号房屋的诉求被驳回。在审理中，赵某君提出借名买房的抗辩，法院也提及此事。诉争房屋为经济适用房，赵某君户籍不在北京，无购买资格。吴某峰无奈之下起诉要求确认双方购买经济适用房的协议无效。二、被告辩称与反诉请求1.被告辩称-赵某君同意确认合同无效，也同意腾退涉案房屋，但要求在返还房款、赔偿损失后腾退。2.反诉请求-赵某君提出反诉请求：一是确认与吴某峰之间就借名购买一号房屋的借名买房协议无效；二是判令吴某峰退还购房款720,000元及其他费用，合计724,619.87元；三是判令吴某峰赔偿装修损失46,187元；四是判令吴某峰赔偿房屋差价损失3,029,420.13元；五是要求在吴某峰未完成上述付款义务前，无需返还上述房屋。3.反诉事实与理由-赵某君称与吴某峰通过赵某君姐夫相识，当时吴某峰无经济能力购房，所以约定赵某君以吴某峰名义购买。2010年1月25日，二人一起到北京F公司交购房款393,827元，吴某峰当天收到400,000元购房款用于交纳购房款，总房款约定为720,000元，余款320,000元为好处费。-2010年8月，吴某峰协助赵某君办理入住，赵某君缴纳装修款，签订相关协议。2011年5月26日办理房屋产权登记，房产证及相关票据由赵某君持有。因房屋不能上市交易，所以提出反诉。三、双方针对反诉的答辩1.吴某峰针对反诉辩称-双方未签订借名买房合同及房屋买卖合同。在物权保护纠纷中，赵某君以借名买房抗辩，案件中止审理，赵某君撤诉后法院判决其腾退，赵某君上诉期间又起诉，二审撤销一审判决。-签订房屋买卖合同及交纳房款均通过吴某峰账户支付，赵某君只有取现记录。吴某峰称按照之前判决只能说是借名买房，但赵某君未拿出支付720,000元的转账或取现记录。-对于反诉第2项诉求，赵某君无法证明支付购房款。对于第3项诉求，吴某峰不认可评估公司的装修价格，因为赵某君改变室内结构违法打隔断，评估公司计算在内，且赵某君使用房屋近十年，应考虑房屋使用费，驳回其请求。-对于第4项诉求，评估公司按商品房价格评估，涉案房屋为经济适用房，两者性质不同，评估价格不合理。对于第5项诉求，赵某君未实际支付购房款却长期占有房屋十年之久，应立即返还。四、法院查明情况1.书面材料情况-赵某君提交的书面文字表明吴某峰与女儿吴某霞同意转卖经济适用房给赵某君，吴某峰认可签名是本人所签，但不认可内容。另一份书面文字表明一号房屋转卖赵某君，总房款72万，已支付40万给吴某峰，吴某峰认可签名但不认可内容。2.购房相关情况-2010年1月25日，吴某峰与北京F公司签订《商品房预售合同》，购买一号房屋，房款总价393,827元，吴某峰当日通过个人账户支付购房款。赵某君称现金交付给吴某峰400,000元，于2010年1月29日从银行卡取现后交付，但吴某峰不认可收到购房款。-2010年8月9日，北京F公司出具付款人为吴某峰的发票，金额为392,247元；丰台区地税局出具纳税人为吴某峰的契税完税证明；住宅专项维修资金收据付款人为吴某峰；某装修公司出具入住交费明细表，产权人为吴某峰，各项费用合计3,794.76元。3.装修与居住情况-2010年8月16日，吴某峰与某装修公司签订《室内装饰装修管理服务协议书》。双方认可房屋交付时为毛坯房，由赵某君装修并支付装修费，赵某君一直占有使用至今。4.房屋产权情况-2011年5月26日，一号房屋办理所有权证，所有权人为吴某峰，性质为经济适用房。2016年12月29日，吴某峰补办所有权证。房屋相关材料原件均在赵某君处，赵某君以此证明借名买房事实，吴某峰称是为赵某君借住提供便利。5.证人情况-双方通过王某相识，赵某君申请王某出庭作证。王某称自己是赵某君姐夫、吴某峰邻居，2019年吴某峰没钱买经济适用房，让其找赵某君借名买房，720,000元房款已支付给吴某峰，自己是中间人，后来吴某峰想给100多万解决此事，不成则打官司。吴某峰对证言不予认可，认为王某与赵某君是亲属关系，证言不应被采纳，且陈述前后不一致与事实不符，赵某君认可证言。6.物权保护纠纷相关案件情况-2019年，吴某峰提起物权保护纠纷诉讼要求赵某君腾退，经判决赵某君应腾退，赵某君上诉。二审认为赵某君以借名买房合同关系抗辩且有证据，应审查赵某君是否基于此关系占有房屋，故撤销原判驳回吴某峰原审诉讼请求。-吴某峰申请再审，再审裁定认为二审处理并无不当，赵某君撤诉后吴某峰可另行起诉，驳回吴某峰再审申请。2020年，吴某峰再次起诉要求赵某君腾退，法院以应先解决借名买房合同纠纷为由驳回诉讼请求，吴某峰上诉后被维持原判。7.评估情况-诉讼中，赵某君申请对一号房屋市场价值及装修价值评估，结果为房地产市场价值总价3,754,040元，单价42,015元/平方米，房屋装修附属物重置成新总价46,187元。吴某峰认可报告真实性，但不认可关联性和证明目的，认为经济适用房应按指导价格评估，评估价过高且考虑了隔断改造后的情况，但不申请重新评估。赵某君对报告无异议，认为是按经济适用房评估且低于市场价。五、裁判结果1.吴某峰与赵某君之间对于北京市丰台区一号房屋的借名买房协议无效；2.赵某君于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区一号房屋腾空返还吴某峰；3.吴某峰于本判决生效之日起三十日内向赵某君返还724,619.87元；4.吴某峰于本判决生效之日起三十日内向赵某君赔偿1,514,710元；5.驳回吴某峰的其他诉讼请求；6.驳回赵某君的其他反诉请求。六、律师点评1.借名买房关系的认定-从赵某君的付款情况（虽吴某峰不认可但结合其他证据）、装修情况、居住使用情况、持有房屋权属材料原件以及吴某峰署名的文字材料综合判断，吴某峰称房屋是赵某君借住不符合常理，法院认定双方存在借名买房合同关系是合理的。2.合同无效的依据与责任认定-损害社会公共利益的合同无效。经济适用房是国家政策性保障住房，有购买资格审核要求和转让限制。本案双方的借名买房合同关系不符合政策规定，损害了其他有购买资格者的权益，剥夺了他们享受国家住房保障政策的机会，违背政策初衷，损害社会公共利益，所以合同无效。双方对房屋性质和政策限制都知晓，应负同等责任。3.合同无效后的处理-合同无效后，赵某君应腾退房屋给吴某峰。因房屋原是毛坯房且是吴某峰自愿交付赵某君装修使用，所以吴某峰要求恢复原状不予支持。吴某峰主张赵某君未付购房款，考虑到吴某峰签署的文字材料及票据原件在赵某君处等情况，法院不予采纳，吴某峰应退还赵某君购房款及相关费用。-对于赵某君主张的装修损失，考虑到赵某君一直使用房屋，结合装修花费和使用年限，法院不予支持。-关于房屋差价损失，实际是增值损失，经济适用房价格计算有特殊方式。法院从减少诉累出发，参考评估结果，考虑购房款情况，确定房屋收益后，根据双方过错，判定吴某峰将一半收益赔偿给赵某君。案件心得：1.证据综合判断的重要性-在这类案件中，证据的综合判断至关重要。不能仅凭单一证据认定事实，如本案中赵某君是否支付购房款不能仅看吴某峰的否认，还要结合其他诸如文字材料、票据原件持有情况等多方面证据进行综合判断。2.合同效力与社会公共利益的权衡-涉及特殊性质房屋（如经济适用房）的合同，要充分考虑合同效力与社会公共利益的关系。国家对经济适用房的政策是为了保障特定群体的住房权益，违背这种政策损害公共利益的合同会被认定无效，当事人在签订此类合同时要谨慎遵守相关规定。3.合同无效后的公平处理原则-合同无效后，如何公平合理地处理双方的权益返还和损失赔偿是关键。既要遵循法律规定的返还财产、折价补偿等原则，又要考虑双方的过错程度、实际情况（如房屋使用、装修等情况）来确定最终的处理结果，以实现公平公正。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

芳向法院提出诉讼请求：-请求确认其与被告于1994年9月20日签订的协议书无效。-要求被告承担诉讼费。二、事实与理由1.1994年9月20日（原告认为的日期），双方签订《协议书》，由中证人秦某刚执笔，中证人高某峰在场见证并签字。《协议书》约定被告以8000元购买登记在原告名下、位于顺义区A号宅院（涉诉宅院）的五间房（当时宅院为空基地和五间房的物料）。原告称协议上自己名字的签名下方应该有吴某勤代签，但拆迁档案中的协议没有。2.协议签订后，被告付款，原告交付宅院和《集体土地建设用地使用证》。原告认为，根据相关法律法规，宅基地使用权与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。被告购买时并非涉诉农村集体经济组织成员，双方签订的宅基地及房屋协议违反效力性强制性规定，应无效。且涉诉宅院拆迁，被告基于无效协议取得拆迁安置待遇侵犯了原告合法权益，故起诉。三、被告辩称1.被告林某英不同意原告的全部诉讼请求，认为双方签订的协议是有效的。四、法院查明情况1.人物关系与户籍情况-吴某勤与张某芳是夫妻关系，张某芳户籍为北京市顺义区M村农业家庭户。林某英户籍是北京市顺义区M村A号非农业家庭户，林某英与郑某超是夫妻关系，二人于1976年1月1日登记结婚。郑某超于1973年2月28日迁出北京顺义M村后又迁回，其户籍为北京市顺义区M村A号农业家庭户。2.涉诉宅院情况-涉诉宅院位于北京市顺义区M村A号，登记土地使用者为张某芳，现已因拆迁被拆除。拆迁时，林某英与拆迁人签订拆迁协议，交付宅院并领取拆迁款，被安置人均为林某英家庭成员。3.协议相关情况-双方签订的《协议书》内容为：立协议书人吴某勤、林某英经协商达成协议，吴某勤房五间，合价人民币共捌仟元整，笔下交清，立此字据以资证明。双方认可协议内容由秦某刚书写，林某英名字为本人书写，张某芳名字是吴某勤书写，中证人高某峰、秦某刚签字为本人书写。买卖时涉诉宅院为空基地，8000元购房款已交付，涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》已交付。双方对协议落款时间存在争议，张某芳认为是1994年9月20日，林某英认为是1994年4月20日。五、裁判结果驳回原告张某芳的全部诉讼请求。六、律师点评1.合同有效性的法律依据-根据我国法律规定，依法成立的合同，自成立时生效，特殊情况需办理批准、登记等手续的依照规定。同时，合同无效的情形包括欺诈、胁迫损害国家利益，恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定等。2.宅基地使用权与本案分析-宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于身份享有的权利，用于占有、使用、建造住宅及其附属设施。虽然非本集体经济组织成员一般无权取得，但同一集体经济组织内的宅基地流转并不被法律禁止。3.本案具体情况分析-在本案中，林某英向张某芳购买涉诉宅院用于家庭生活，双方自愿签订协议书且已履行完毕达二十多年。林某英购买时已结婚，其配偶郑某超户籍在购买前已迁入顺义区M村且为农业家庭户，涉诉宅院拆迁时郑某超户籍登记在此处。虽然林某英是非农业家庭户户籍，但因其配偶郑某超是该村集体经济组织成员，具备取得宅基地使用权的条件，且宅基地转让后仍用于家庭住宅建造，所以法院认定张某芳与林某英之间的协议书有效，不支持张某芳确认协议无效的诉讼请求是合理的。案件心得：1.对法律法规准确理解的重要性-本案涉及宅基地相关法律规定，准确理解法律对案件走向至关重要。原告认为非本集体经济组织成员购买宅基地相关协议必然无效，但忽略了同一集体经济组织内特殊情况（如本案中配偶为成员等情况）下的合法流转可能性。这表明在处理类似案件时，当事人和律师都需要深入、准确地解读法律法规，不能片面理解条文含义。2.家庭关系及成员身份在案件中的影响-家庭关系及成员身份在本案中起到关键作用。郑某超的集体经济组织成员身份以及其与林某英的夫妻关系，影响了对宅基地使用权流转有效性的判断。这提示在涉及家庭财产、土地权益等案件中，需要全面梳理家庭关系以及成员身份相关的事实情况，这些因素可能成为案件胜负的关键因素。3.合同履行情况对合同效力判断的影响-双方已经按照协议书履行完毕长达二十多年这一事实对法院判断合同效力有一定影响。长期的履行过程可能暗示双方对协议的认可，也可能表明协议在实际执行中未出现违背法律法规或损害公共利益等导致合同无效的情况。这说明在考量合同效力时，合同的履行情况是一个重要的参考因素，不能被忽视。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

法院提出诉讼请求：-要求法院判决立即停止对其购买的位于北京市海淀区一号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。-要求案件受理费用由M银行承担。二、事实与理由1.赵某兰于2010年12月22日、2011年8月11日分别与F公司签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，购买案涉房屋。2011年8月16日，赵某兰一次性付清全部购房款1828497元，并缴纳各种税费，且该房屋一直由赵某兰管理、使用。不过，由于赵某兰身体原因，至今未办理产权登记手续。2.M银行与F公司、J公司、E公司、W公司因金融借款合同纠纷，北京四中院根据M银行的财产保全申请，查封了F公司名下包括赵某兰案涉房屋在内的房产。2019年11月7日判决生效后，M银行申请强制执行。3.2021年7月6日，赵某兰向北京四中院提出执行异议，提供购房手续及票据等依据，要求解除查封，但2021年7月21日被裁定驳回异议申请。赵某兰认为，虽未办理物权登记，但根据相关法律规定，不影响合同效力，她对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，所以提起诉讼。三、被告辩称1.M银行辩称-不同意赵某兰的诉讼请求及理由。-赵某兰未提供证据证明已全部付清购房价款，仅提交房屋付款发票，未提供转账凭证，无法确定付款情况。-赵某兰由于自身过错未办理过户登记手续。预售合同显示出卖人应在2010年12月31日前交房，买受人应在交房后730日内取得房屋所有权证书，且委托出卖人办理权属转移登记需800元委托费，但赵某兰至今未办理完毕。赵某兰在执行异议案件中称是自身原因忘记办理，其提交的证据也未表明无过错。-请求法院查明事实，驳回赵某兰的诉讼请求。2.F公司、J公司、E公司、W公司未答辩四、法院查明情况1.案件背景-M银行与多个公司金融借款合同纠纷一案中，法院依据M银行财产保全申请，于2019年9月24日查封F公司名下160套房产，包括赵某兰案涉房屋。2019年11月7日法院作出判决，相关公司承担连带保证责任并在承担责任后有权向Q公司追偿。判决生效后，M银行申请强制执行。2.执行异议情况-强制执行期间，赵某兰提出书面异议。法院审查认为，赵某兰虽在查封前签订购房合同、全额付款并占有房屋，但因自身原因未办理过户登记，不符合相关规定，不享有排除强制执行的民事权益，于2021年7月21日驳回赵某兰的异议请求，赵某兰不服提起案外人执行异议之诉。3.本案相关事实查明-2010年12月22日，赵某兰与F公司签订《北京市商品房预售合同》购买案涉办公用途房屋，2011年8月11日签订《补充协议》补充相关约定。-赵某兰提交购房款发票、银行贷款合同、贷款借据、个人贷款划款凭证、付款情况说明等证明已付全部购房款，提交物业费、采暖费发票证明合法占有房屋至今。-赵某兰称因身体原因未办理过户登记，庭审中又主张按合同应由F公司办理，后F公司让她自行办理却未给完整手续，且房屋出租她未注意过户事宜，得知房屋查封时她中风了所以未完成过户。M银行不认可，认为赵某兰在本案中的说法与执行异议程序中的自认不符。-预售合同规定，房屋交付后买受人委托出卖人办理权属转移登记，如因出卖人责任买受人未在规定期限取得证书，出卖人继续履行义务；因买受人责任未取得证书则由买受人承担责任。五、裁判结果停止对北京市海淀区一号房屋的执行。六、律师点评1.案外人执行异议之诉性质-本案为案外人执行异议之诉，赵某兰提起此诉旨在阻止法院对执行标的（案涉房屋）的强制执行。法院在执行对M银行生效民事判决所确定的金钱债权时，查封了F公司名下案涉房屋，赵某兰以房屋买受人、所有权人身份主张排除强制执行的实体权利。2.赵某兰权利分析依据《执行异议和复议规定》第二十八条-在法院查封前，赵某兰与F公司已签订书面商品房买卖合同，这满足该条第（一）项规定。-赵某兰实际占有并使用案涉房屋，满足第（二）项规定。-根据购房合同、发票、银行贷款相关凭证等证据，可认定赵某兰已支付全部购房款，满足第（三）项规定。-关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”：-从合同约定看，赵某兰委托F公司办理过户登记，如因出卖人责任买受人未按时取得证书，出卖人应继续履行义务。-虽赵某兰未充分举证曾敦促F公司办理，但即使存在怠于行使权利情况，也不应将F公司未履约后果归责于赵某兰自身原因。综上，赵某兰满足此条规定的法定要件，享有排除强制执行的民事权益，法院支持其停止执行的诉讼请求正确。案件心得：1.证据的多方面考量-在这类案件中，证据的完整性和证明力至关重要。赵某兰提供了多种证据证明已付款和占有房屋。这表明当事人在维护自身权益时，不仅要提供直接相关的证据，还需从多方面提供证据链完整的材料，以全面支撑自己的主张。2.合同约定与责任界定-合同约定对责任界定有重要意义。本案中购房合同对权属登记的约定影响了对赵某兰未办理过户登记是否为自身原因的判断。当事人在签订合同时应明确各方权利义务，特别是涉及物权转移等重要事项，避免日后产生争议时责任难以界定。3.物权登记的重要性与权益保护的平衡-不动产物权登记具有法定效力，赵某兰未办理登记影响其对房屋所有权的主张。但在案外人执行异议之诉中，法院也会综合考虑实际情况，在满足一定条件下保护案外人的权益，这体现了物权登记的重要性与权益保护之间的平衡关系。当事人应重视物权登记，同时在权益受到威胁时，积极依据法律规定维护自身权益。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

.原告诉求-赵某君向一审法院起诉，请求判决其享有通州区一号房屋50%的所有权，并要求诉讼费、鉴定费由陈某芬、刘某文负担。2.上诉请求-赵某君上诉请求撤销一审法院判决并依法改判，同时要求陈某芬、刘某文承担诉讼费用及鉴定费用。二、上诉理由1.对《房屋产权归属协议书》真实性的质疑-赵某君认为该房产为其与陈某芬婚后共同购买，是夫妻共同财产，购房款是向陈某芬大姨刘某慧所借且已通过刘某文偿还。他指出《房屋产权归属协议书》不真实，且陈某芬、刘某文对房产购买的陈述不合常理。-购房于2004年11月，而协议签订于2016年4月，时隔12年才签订此协议不合理。-刘某文称因无暂住证无购房资格才借陈某芬名义购房，但2004年北京并无限购政策，刘某文当时具备购房资格。-刘某文称房产为其出资购买，赵某君却认为是自己与陈某芬借款购买并偿还，且刘某文无实际出资证据。-协议中签字和按手印顺序不合常理，疑似故意模仿造假。2.对协议不知情-赵某君称从未见过该协议，没有理由12年后放弃巨额财产签订此协议。-他怀疑陈某芬、刘某文非法获取其指纹（如趁醉酒或熟睡时），指纹不能代表其真实意思，并且认为鉴定机构对笔迹鉴定仅靠肉眼对比不科学，无法鉴定笔迹模仿的真伪，不认可鉴定结果。3.经济能力证明-赵某君表示在还完购房借款后，刘某文还向其借60万元且未还，这证明他有能力偿还买房借款，所以涉案房产应是夫妻共同购买，他应基于夫妻关系享有50%所有权。三、被告辩称1.陈某芬、刘某文答辩称，一审判决正确，不同意赵某君的上诉请求及事实理由。《房屋产权归属协议书》经过笔迹鉴定，是赵某君本人签名，协议明确房屋出资人和所有人为刘某文本人。四、法院查明情况1.婚姻与购房情况-2004年9月20日，赵某君与陈某芬登记结婚。2004年11月3日，陈某芬与北京K公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，购房款368419元一次性支付。2004年10月29日，刘某佳向刘某慧转账358419元，刘某慧将款项支付给出卖人。2006年3月28日，房屋取得所有权证，所有权人为陈某芬。2.协议签订情况-2016年4月16日，赵某君与陈某芬、刘某文签订《房屋产权归属协议书》，明确刘某文于2004年11月一次性购买房屋，支付368419元，陈某芬、赵某君未支付费用且不享有份额；房屋登记在陈某芬名下，但实际出资人和所有人为刘某文；陈某芬为名义所有人，不得任意处分房屋。协议有三方签名、捺指纹。3.离婚相关案件情况-2017年9月21日，赵某君以离婚纠纷起诉至一审法院，要求离婚并处理子女抚养和涉案房屋分割。一审法院判决离婚、子女由陈某芬抚养、分割存款及公积金财产折价款，因房屋可能涉及第三人权益未处理。二审维持原判。4.鉴定情况-本案审理中，赵某君申请对协议上其签名真实性、笔迹书写时间、签名与指纹先后顺序鉴定，陈某芬、刘某文申请对赵某君指纹真实性鉴定。-一份《终止鉴定告知书》表明无法判断赵某君签名字迹是否为同一人所写、无法鉴定笔迹与指纹先后顺序和笔迹书写时间。《司法鉴定意见书》显示协议上赵某君签名字迹处指纹是其右手大拇指指纹印。-赵某君再次申请鉴定签名真实性和签名与指纹先后顺序，鉴定意见为协议上落款处赵某君签名与样本上是同一人书写形成。赵某君坚称协议非其真实意思表示，即便协议为真，也属于赠与协议，他有撤销权。5.还款主张情况-赵某君主张涉案房屋系其与陈某芬借款购买并通过刘某文还款，共转账和现金还款370000元于2008年5月1日前还清，提交银行账户历史交易明细及业务回单佐证。陈某芬、刘某文不认可。他们称房屋是刘某文出资购买，因刘某文无暂住证无法办理购房手续才借陈某芬名义购房。五、法院认为1.法院指出当事人需对自己主张提供证据，证据不足则承担不利后果。2.经司法鉴定，《房屋产权归属协议书》上赵某君的签名和指纹均为真，赵某君关于协议非其本人所签的主张不被采信。3.经审查，协议是各方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，合法有效。协议确认了刘某文出资购买房屋、赵某君和陈某芬未出资且不享有份额等事实。赵某君关于房屋是夫妻共同出资购买的主张与协议相悖，且未提交充分证据证实，法院不予采信。4.对于赵某君称协议为赠与协议的抗辩意见，法院认为协议未体现赠与事宜且赵某君未能举证，不予采信。六、裁判结果驳回赵某君的诉讼请求。七、律师点评1.证据与司法鉴定的关键作用-在本案中，争议焦点是赵某君是否对涉案房屋享有所有权。司法鉴定结果表明《房屋产权归属协议书》上赵某君的签名和指纹均为其本人形成，这一结果在没有相反证据推翻的情况下，对案件走向起到了决定性作用。赵某君虽提出诸多质疑，但在司法鉴定的权威性面前，如果不能提供更有力的反驳证据，其主张很难被法院采纳。2.协议的效力认定-一旦司法鉴定确定协议的签署真实性，法院会审查协议是否是各方真实意思表示以及是否违反法律法规强制性规定。在本案中，《房屋产权归属协议书》满足这两个条件，被认定为合法有效。这意味着协议中的约定对各方具有法律约束力，当事人的主张若与协议内容相悖，且没有充分证据支持，将不被法院认可。3.举证责任的重要性-整个案件中，赵某君未能充分举证来支持自己的主张。在法律诉讼中，当事人不仅要提出合理的主张，更重要的是能够提供足够的证据来证明自己的主张。如果负有举证责任的一方无法提供充分证据，就需要承担不利的法律后果，这一点在赵某君的诉讼失败中体现得很明显。案件心得：1.证据的严谨性-无论是在签订协议还是在诉讼过程中，证据的严谨性至关重要。如本案中的《房屋产权归属协议书》，其真实性一旦被司法鉴定确定，就成为了案件判决的关键依据。在签订重要协议时，各方应确保协议内容真实、准确，签字和按手印等程序符合规范，以避免日后产生争议。同时，对于想要质疑协议真实性的一方，需要提供足够严谨的证据，而不是仅凭主观推测。2.法律意识的重要性-当事人应具备较强的法律意识。例如，在房产购买等重大财产交易过程中，明确资金来源、产权归属等相关事项，并保留好相应的证据。在本案中，如果赵某君能够在购房过程中保留更充分的关于自己出资的证据，或者在签订《房屋产权归属协议书》时更加谨慎，可能就不会陷入如此被动的诉讼局面。3.对司法鉴定的正确认识-司法鉴定在现代诉讼中具有很高的权威性。当事人要正确认识司法鉴定的结果，如果对鉴定结果有异议，需要有科学合理的依据来反驳，而不是简单地否定。赵某君对笔迹鉴定结果的质疑缺乏足够的科学依据，这也是其上诉失败的一个因素。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

支付房款或已经做了抵押贷款的，只要没有完成过户手续之前，该房子都是开发商的。如果开发商欠钱导致房子被拍卖的，业主只能起诉开发商协商办理过户或退回购房款。比如以下这个案件中，某大型楼盘开发商因拖欠工程款被法院依法查封，导致购房人无法办理房产证。于是购房人向执行法院提出了执行异议之诉【法院判决书意见】经调查，尽管孔某已与中某公司签订《商品房买卖合同》并支付全款，但因房产在法院查封前未完成交付，孔某未实际占有，且未办理产权登记，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，不支持排除执行请求。孔某主张适用第二十九条关于物权期待权以排除执行，但因其购买房产为商业用途而非居住，与事实及合同矛盾，且其经常居住地不在该房产所在地，故亦不满足第二十九条适用条件。同时，依据《中华人民共和国物权法》第九条，因未办理所有权过户，孔某对房产仅有基于合同请求中某公司履行义务的权利，不享有所有权，一审法院未支持其确认所有权请求并无不当。最终，最高人民法院判决驳回孔某的上诉，维持原判，确认原审判决有效。

州市法院审理意见基本都是一样的，一般采取现在是谁使用就归谁继续使用，但是得按照市场价格及继承的份额向另一方支付房款差价。如果是多层的话，也可以按层进行分割。【真实案例简介】比如以下案件中，关小姐起诉哥哥关先生，要求法院分割共同房产，关小姐占有份额二十之九，关先生占有份额二十之十一。案涉房屋一共三层半，关小姐要求法院将1楼和3楼半归自己使用，2楼3楼归被告关先生使用。由于关先生一家一直居住在2楼，最终法院考虑房屋的合理利用和居住便利，判决关小姐有3楼和3楼半的使用权，关先生有1楼好2楼使用权。因双方占有的使用面积存在不可避免的差额，因为法院根据实际面积，判关先生向关小姐支付2万余元的差额补偿款。【法院判决书意见】本院认为：原被告双方均同意对涉案房屋的使用权进行分割，本院对此予以分割。原告与被告均认可二楼由被告使用，三楼半由原告使用，本院对此予以确认｡关于首层与三楼的使用权分割问题，涉案房屋性质为住宅，房屋的实际使用情况并不影响房屋的性质，涉案房屋一直由被告占有使用，被告一直居住在二楼，因此由被告使用一、二楼、原告使用三楼及三楼半，对双方来说使用更为便利，但需要指出的是楼梯应由原、被告共同使用。由于涉案房屋结构以及原、被告双方所占份额的客观因素，在充分考虑房屋的合理利用以及居住习惯对涉案房屋进行实物分割后，双方所占有的使用面积必然会存在差额｡经计算三楼半的面积为171.72-48.06X3=27.54平方米，差额部分为171.72X0.45-(27.54+48.06)=1.674平方米｡原告要求对差额部分进行实物分割，因该差额部分面积较小，并不适宜实物分割，且一旦分割必然会减损房屋的价值，故应由被告对原告进行补偿为宜。参照(2020)粤0103民初11119号案中的房屋评估价格，使用权面积差额的补偿款为2283876171.72X1.674=22264.2元｡

商业活动，当事人联系平台下架视频，得到的回复竟然是让本人证明自己才是原创。无奈之下，被侵权人只能起诉要求侵权商家下架侵权视频或网站链接。这类侵权案件中，被侵权人起诉的所支出的律师费、诉讼费、取证费、保全费应该都属于合理开支，有正规合同和发票情况下，按照法律规定，法院都应该支持，但我研究了广州的司法判例，基本上都难以得到支持，大多数案件中，法院只支持了1000-5000的赔偿金额，该金额甚至无法涵盖原告的取证费和律师费。关于这类案件中，法院裁量权存在被滥用的倾向，违背了民法典最初的立法目的，增加受害人的诉讼成本，判决金额严重不合理，使得网络侵权成本太低，不利于社会公平正义，也与老百姓心目中的朴素价值观相背离。【法院判决书意见】关于赔偿损失｡《中华人民共和国民法典》第一千一百八十二条规定：“侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失赔偿;被侵权人的损失难以确定，侵权人因此获得利益的，按照其获得的利益赔偿;侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额｡”《最高人民法院关于审理利用信息网络侵害人身权益民事纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十二条规定：“被侵权人为制止侵权行为所支付的合理开支，可以认定为民法典第一千一百八十二条规定的财产损失｡合理开支包括被侵权人或者委托代理人对侵权行为进行调查、取证的合理费用｡人民法院根据当事人的请求和具体案情，可以将符合国家有关部门规定的律师费用计算在赔偿范围内｡被侵权人因人身权益受侵害造成的财产损失以及侵权人因此获得的利益难以确定的，人民法院可以根据具体案情在50万元以下的范围内确定赔偿数额｡”根据一审法院查明杨某某使用潘某某肖像的情况、案涉商品链接数量，销售价格、销售数量，综合潘某某职业、侵权行为影响范围、杨某某过错程度以及行为的目的、方式、后果等因素，一审法院依法酌定杨某某向潘某某赔偿损失1000元(含合理开支)｡潘某某主张超出部分，一审法院不予支持｡

莫名奇妙被用于商业活动，联系平台下架视频，得到的回复竟然是让本人证明自己才是原创。对于这种情况，我的建议是尽快取证，并起诉。对于打官司案件的调查取证费、律师费、保全费等都可以要求被告承担，这些都属于被侵权人起诉的合理开支，比如。但注意需要有真实的支付记录和发票等予以证明。【真实案例简介】比如以下这个案件中，中某公司、卡某公司未经授权私自使用著名男明星彭某的照片用于商品宣传，侵犯了彭某的肖像权，故彭某起诉1、中某公司、卡某公司立即删除、销毁使用彭某肖像及姓名的图像、文字信息及载体；2、在人民法院报、人民日报、中国青年报等全国发行的报纸上刊登致歉信，致歉内容应包含本案民事判决书的主要内容，报纸上致歉版面面积不小于6.0cm*9.0cm(名片大小，非中缝位置);3、卡某公司、中某公司共同赔偿彭某1经济损失700000元;4、卡某公司、中某公司支付彭某1精神损害抚慰金300000元;5、卡某公司、中某公司赔偿彭某1律师费100000元、公证费53500元、取证购买侵权产品费用896元等制止侵权所支出的合理开支;6、卡某公司、中某公司承担本案的诉讼费用｡一审法院没有单独支持律师费，而是打包判决被告支付（包括合理维权费用在内）10万元的赔偿金。但二审法院认为，原告提交了发票、民事委托代理合同等予以证明了确实支出了15万多的开支，于是改判支持7万多的维权开支费用｡【法院判决书意见】鉴于彭某1作为具有较高知名度的公众人物，能够通过广告代言等活动获得一定的经济利益，其肖像权、姓名权具有相应的商业利用价值，中某公司、卡某公司对彭某1肖像权、姓名权的侵害致使彭某1人格权权能中包含经济性利益的部分受损，应当对非法使用彭某1肖像及姓名造成的经济损失予以赔偿｡关于赔偿数额，人格权商业化利用的价值难以准确计算，对人格权侵害所造成的经济损失应当依据该人格权许可使用价格和侵权人因此而获得的利益等因素予以酌定｡综合考虑涉案商品的销售金额、持续时间、影响范围、中某公司、卡某公司主观过错等因素，本院酌定两公司赔偿彭某1经济损失200000元｡关于合理开支，彭某1对电子证据进行证据保全、委托律师进行诉讼代理属于合理的调查、取证费用，其主张律师费10万、公证费53500元、取证购买侵权产品费用896元，上述金额合计154396元，提交了发票、民事委托代理合同等予以证明｡结合本案律师费的必要性、合理性，案涉侵权行为的持续时间以及国家有关部门规定的律师费用标准等因素，本院酌情予以支持合理开支74396元。【法律依据】《中华人民共和国民法典》第九百九十条人格权是民事主体享有的生命权、身体权、健康权、姓名权、名称权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权等权利。除前款规定的人格权外，自然人享有基于人身自由、人格尊严产生的其他人格权益。第九百九十一条民事主体的人格权受法律保护，任何组织或者个人不得侵害。第一千一百八十二条侵害他人人身权益造成财产损失的，按照被侵权人因此受到的损失或者侵权人因此获得的利益赔偿；被侵权人因此受到的损失以及侵权人因此获得的利益难以确定，被侵权人和侵权人就赔偿数额协商不一致，向人民法院提起诉讼的，由人民法院根据实际情况确定赔偿数额。《最高人民法院关于审理利用信息网络侵害人身权益民事纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十八条被侵权人为制止侵权行为所支付的合理开支，可以认定为侵权责任法第二十条规定的财产损失。合理开支包括被侵权人或者委托代理人对侵权行为进行调查、取证的合理费用。人民法院根据当事人的请求和具体案情，可以将符合国家有关部门规定的律师费用计算在赔偿范围内。被侵权人因人身权益受侵害造成的财产损失或者侵权人因此获得的利益无法确定的，人民法院可以根据具体案情在50万元以下的范围内确定赔偿数额。精神损害的赔偿数额，依据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第十条的规定予以确定。

定违约方承担律师费的话，胜诉后是可以让被告支付律师费的。但是要注意，只有在开庭前支付的律师费，才能要求被告支付，如果是开完庭才支付的费用，法院是不会支持被告支付的。比如说，有些人在找律师开庭时约定了风险收费，律师先开庭，等待胜诉后或被告支付款项后，当事人才支付律师费的话，是不能在本案中要求被告支付的。约定风险收费的，原告需要在支付完本案的律师费后，可以另行起诉被告支付律师费。所以如果嫌麻烦的话，可以尽量不采取风险代理的方式委托律师，而采取一次性付律师费的方式，这样就可以跟欠款一起要求被告承担。【法院判决书意见】原告张某作为甲方与广东某律师事务所作为乙方签订《民事委托代理合同》一份，约定本案采用风险代理的收费方式，本案律师代理费按照甲方实际收回款项的15%计提，分期收回分期计提，该费用于甲方收到费用后之日起三日内支付。虽然原告张某于被告王某在《还款承诺函》中有约定由被告王某承担律师费且签订了《民事委托代理合同》，但原告方未能提供相应的发票证明本案律师费已实际支付，故原告张某请求被告王某支付本案律师费，法院不予支持。

因忘记提醒客户缴纳5元的诉讼费，导致案件被撤诉处理造成当事人重大财产损失，被当事人起诉赔偿巨额损失。最终法院判决该诉讼团队赔偿147万元。但根据民事诉讼法解释的相关规定，如果当事人未在合理期间内缴纳诉讼费的，法院负有通知义务，法院通知后还不缴纳诉讼费的，才能按照撤诉处理。【法院判决书意见】（2019）最高法民辖终459号根据最高院的民事裁定书意见：某法院于于2019年4月23日向被上诉人出具的受理通知书上显示“应在接到本通知书后七日内，向本院预交案件受理费780800元”，但原告虽然在上述规定时间内没有缴纳诉讼费，但原告后面已经补缴诉讼费，并不存在经通知后拒不交纳诉讼费的情形，故被告关于本案应按自动撤诉处理的上诉理由亦不能成立。