一、二手房的土地出让金由谁出

　　在合同无特别约定的情况下，二手房的土地出让金应由买方承担。根据《城市房地产管理法》第五十五条第一款的明确规定：

　　若该房产是以划拨方式取得土地使用权的，在转让时，需报有批准权的人民政府审批，并在获得批准后，由受让方（即买方）负责办理土地使用权出让手续，并依照国家相关规定缴纳土地使用权出让金。

　　二、二手房土地出让金的计算方式

　　二手房土地出让金的计算方式主要依据房屋的性质及当地政策。

　　1.对于房改房这类在划拨土地上建造的房屋，交易时需补交土地出让金，其计算公式通常为该套房屋建筑面积乘以当年成本价格再乘以1%。

　　这里的“当年”指的是缴纳土地出让金的年份，且成本价格会根据市区及郊区的不同而有所差异。

　　2.而对于商品房，由于开发商在取得土地使用权时已支付了土地出让金，并将其计入房价成本分摊给购房人，因此购买此类房产的买方在购房时已间接缴纳了土地出让金。

　　三、二手房交易需注意的土地问题

　　法律快车提醒，在二手房交易中，土地问题是不容忽视的重要环节。

　　1.买受人应明确房屋的土地使用性质，是划拨还是出让，以及土地的使用年限。这直接关系到房屋的价值及未来的使用权益。

　　2.对于土地使用年限即将到期的房屋，买受人需了解续期的相关规定及费用，以避免未来产生不必要的麻烦。

　　3.还应关注房屋是否存在被租赁的情况，因为“买卖不破租赁”的原则可能影响到买受人的实际使用权益。

　　4.确保房屋手续齐全，特别是房产证的真实性和有效性，是保障交易安全的重要前提。