业主能否起诉物业公司免除物业费
导读：
当业主对物业公司提出免除物业费的要求时，我们首先要明确，物业公司是否有权单方面免除业主的物业费。根据《物业管理条例》的规定：
1.业主与物业公司之间的物业费缴纳是基于双方签订的物业服务合同。
（1）如果业主希望免除物业费，那么必须首先与物业公司进行协商，并在双方达成一致的情况下，通过修改物业服务合同来实现。
（2）若物业公司拒绝业主的免除物业费要求，并且业主未按照合同约定缴纳物业费，物业公司有权依据合同约定和法律规定，采取合法手段要求业主履行缴纳物业费的义务。
2.业主在特定情况下，如物业公司未履行其合同约定的服务内容或服务质量不符合合同约定，业主有权要求物业公司承担相应的违约责任，但这并不意味着业主可以直接起诉物业公司免除物业费。
（1）业主应先与物业公司进行协商，要求物业公司履行其合同义务或进行相应的赔偿。
（2）若协商无果，业主可以依据合同约定和法律规定，向法院提起诉讼，要求物业公司承担相应的法律责任。
业主起诉物业公司的法律依据主要包括《物业管理条例》等相关法律法规。
1.根据《物业管理条例》的规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
2.根据《民法典》等相关法律规定，业主与物业公司之间签订的物业服务合同具有法律效力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。若一方违反合同约定，另一方有权要求违约方承担相应的违约责任。
因此，业主在起诉物业公司时，应当依据合同约定和法律规定，提出具体的诉讼请求和事实理由。
关于业主起诉物业公司的诉讼时效，根据《民法典》等相关法律规定：
1.向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。这一规定适用于业主起诉物业公司要求支付物业费等民事权利的案件。
2.诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
3.自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
4.在业主起诉物业公司的案件中，若双方约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。
在诉讼时效期间届满后，业主若希望继续主张其权利，应当注意以下几点：
1.诉讼时效期间届满后，物业公司可以提出不履行义务的抗辩；
2.若物业公司同意履行义务，则不得以诉讼时效期间届满为由进行抗辩；
3.若物业公司已经自愿履行了义务，则业主不得请求返还。
因此，在起诉物业公司时，业主应当注意诉讼时效的问题，及时主张自己的权利。
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