一、开发商未按合同约定交房怎么办

　　当开发商未按合同约定交房时，购房者可以采取以下措施：

　　1.购房者可以要求开发商承担违约责任并支付违约金。

　　（1）违约金的赔偿金额和方式通常在购房合同中已有明确约定，双方应按照合同约定执行。

　　（2）若合同中没有明确约定，可以按照法定原则，以合同上约定的比例或同期银行贷款利率为准进行赔偿。

　　（3）尽管逾期交房的违约金没有统一标准，但合同上的违约金比例并非固定不变，购房者可以根据实际损失情况要求适当调整。

　　2.如果开发商延期交房达到退房条件，购房者可以要求开发商办理退房手续并退还银行利息。

　　（1）在退房过程中，购房者需要注意，通过按揭贷款或公积金贷款购买的房屋，退款流程可能相对复杂。

　　（2）开发商可能会将应退购房款分成两部分，一部分直接退还给购房者，另一部分直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款。

　　二、退房及违约金问题

　　在退房问题上，购房者应了解，如果开发商因资不抵债而破产，购房者不应将房子退给开发商。

　　1.因为退房后，购房者可能无法获得购房款，只能拿到收据或欠条，从而转变为债权债务关系。在开发商破产的情况下，购房者作为消费者，可能更容易通过法律途径获得补偿款。

　　2.购房者在要求退房时，还应考虑违约金的支付问题。

　　（1）根据合同约定，开发商可能需要支付购房者一定比例的违约金作为赔偿。

　　（2）购房者应了解合同中关于违约金的约定，并在退房过程中与开发商协商处理。

　　三、面对开发商跑路

　　当开发商出现跑路情况时，购房者应采取以下措施应对：

　　1.购房者应明确产权归属，并与其他业主共同行动，以获得最大限度的法律支持。在维权过程中，购房者可以联合其他业主，通过法律途径向开发商追讨损失。

　　2.如果所购买的楼盘存在“烂尾”可能，购房者可以尝试给开发商一定时间筹集资金完成后续工程，以减少损失。在此过程中，购房者可以密切关注开发商的动态，了解工程进展情况，并与其他业主保持沟通。

　　3.如果开发商因资不抵债而破产，购房者应注意保持冷静，不要盲目退房。

　　（1）在这种情况下，购房者可以通过法律途径向开发商追讨损失，并在必要时向法院申请强制执行。

　　（2）购房者还可以关注破产法规定，了解自己在破产程序中的权益和地位。

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