一、小区楼房漏水物业不管怎么办

　　当小区楼房出现漏水问题而物业不予处理时，业主首先应明确漏水原因及责任归属。

　　1.如果是在保修期内的房屋质量问题导致的漏水，业主有权要求开发商承担维修责任。根据《建设工程质量管理条例》的规定：

　　施工单位在保修范围和保修期限内应对质量问题履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　2.如果漏水问题是由于超过保修期或正常损耗造成的公共区域漏水，物业作为管理方应承担相应的维修责任。

　　（1）若物业拒绝履行维修义务，业主可以依法向法院提起诉讼，要求物业承担维修责任并赔偿相关损失。

　　（2）在此过程中，业主应保留好相关证据，如漏水照片、维修记录等，以便在诉讼中证明自己的权益。

　　二、超保期或非质量漏水

　　当小区楼房漏水问题发生在保修期外或非因房屋质量问题导致时，业主需要明确物业的责任范围。

　　1.公共区域的正常损耗造成的漏水问题，物业有责任进行维修。

　　2.需要注意的是，如果漏水是由于业主个人原因造成的，如私自改动管道等，物业可能不承担责任。

　　（1）在这种情况下，业主应首先与物业进行沟通，明确责任归属并协商解决方案。

　　（2）如果物业拒绝履行维修义务，业主可以通过法律途径维护自己的权益，业主也可以考虑聘请专业维修人员对漏水问题进行紧急处理，以避免损失扩大。

　　三、业主欠费及物业追缴

　　当业主欠缴物业费时，物业公司有权要求业委会督促业主交纳。

　　1.如果业主仍然拒绝交纳，物业公司可以采用其他合理合法的方法催促业主交费。这些方法包括但不限于发送催缴通知、上门沟通等。

　　2.《民法典》第九百四十四条明确规定，物业公司不得通过停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。这是为了保护业主的合法权益，避免物业公司采取过激手段影响业主的正常生活。

　　3.如果业主长期拖欠物业费且经多次催缴无果，物业公司可以向法院提起诉讼要求业主交纳。

　　在诉讼过程中，物业公司需要提供充分的证据证明业主确实存在欠费行为，并请求法院判决业主支付欠缴的物业费及可能的滞纳金等费用。

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