一、终止租赁未到期房屋违约金怎么算

　　终止租赁未到期房屋的违约金计算，首要依据是租赁合同中关于违约责任的约定。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定：

　　1.当事人可以在合同中明确约定一方违约时应向对方支付的违约金数额，或者约定对于因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　2.一般而言，合同违约金的上限通常不超过实际损失的30%，但如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构根据公平原则进行调整。

　　3.在房屋租赁合同中，如果双方已明确约定了违约金的比例，且该比例与实际损失相比并未显著过高或过低，法院在处理相关纠纷时通常会参照该约定比例进行裁决。

　　4.即使法律、法规对违约金的数额、比率或幅度有所规定，当事人仍有权通过协商确定具体的违约金数额，且双方的约定通常优先于法定的违约金规定。

　　二、避免支付未到期违约金

　　为了避免在房屋租赁合同未到期时支付违约金，承租人可以采取以下策略：

　　1.承租人可以要求出租人开具房屋出租发票。如果合同中未明确约定税金由谁承担，通常应由出租方承担。承租人若希望终止合同并避免支付违约金，可以尝试通过拖欠房租的方式迫使出租人主动协商解除合同。如果出租人选择通过诉讼途径解决纠纷，承租人很可能仍需承担一定的违约金。

　　2.当房屋租赁合同未到期而出租人提出解除合同时，承租人有权要求继续履行合同或要求退还剩余租赁期间的费用。

　　3.承租人还可以要求出租人赔偿因解除合同而产生的损失，包括店铺装修费用剩余租期的摊销额、货物及预期收益的损失以及其他可确定的损失等。

　　4.为了避免支付违约金，承租人应在签订合同时仔细审查合同条款，确保自己的权益得到充分保障。同时，在合同履行过程中，承租人应严格遵守合同约定，避免因违约行为而承担不必要的违约金。

　　三、租赁合同解除权利及损失

　　在房屋租赁合同中，双方均有权依法解除合同，但解除合同的权利和损失赔偿问题需根据具体情况进行分析。

　　1.对于出租人来说，在合同约定的期限内，如承租人存在违约行为，出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任。

　　出租人在行使解除权时，应注意遵守法律规定的程序和条件，避免侵犯承租人的合法权益。

　　2.对于承租人而言，当出租人提出解除合同时，承租人有权根据合同约定和法律规定维护自己的权益。如果承租人认为解除合同对其造成的损失过大，可以要求出租人进行赔偿。

　　赔偿的范围通常包括直接损失和间接损失，如装修费用、搬迁费用、经营损失等。

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