不能抵押的房地产包括什么
导读：
根据我国现行法律规定，以下类型的房地产不得设立抵押：
1.权属存在争议的房地产无法作为抵押物。这是因为权属争议意味着房地产的所有权或使用权存在不确定性，无法明确其法律归属，因此无法为债务提供担保。
2.已被依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产同样不得抵押。这是因为此类房地产即将面临拆迁，其价值将发生根本性变化，无法为债权人提供稳定的担保。
3.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产，以及列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物，因其特殊的公共性质和历史文化价值，也不得设立抵押。
4.被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产，由于其法律状态受限，无法作为抵押物。
5.未依法登记领取权属证书的房地产，由于无法证明其合法所有权，也无法设立抵押。
6.未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产，行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产等集体所有的土地使用权（法律允许抵押的除外）均不得设立抵押。
在抵押房产时，必须遵循一系列标准程序以确保交易的合法性和有效性。
1.抵押人和抵押权人应签订书面的抵押合同，明确约定双方的权利和义务。合同中应详细列明抵押物的描述、抵押金额、抵押期限、债务履行方式等关键信息。
2.抵押合同需经相关部门进行登记备案。登记备案的目的是为了公示抵押权的存在，保护抵押权人的合法权益，防止一房多抵的情况发生。
3.在抵押期间，抵押人应妥善保管抵押物，确保其完好无损。如果抵押物发生毁损或灭失，抵押人应承担相应的责任。
4.当债务履行期限届满而债务人未履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物以实现其债权。处分方式包括折价、拍卖或变卖等。
5.在整个抵押过程中，双方应严格遵守相关法律法规和合同约定，确保交易的合法性和安全性。
抵押房产涉及的法律风险不容忽视。
1.如果抵押物存在权属争议或法律瑕疵，可能导致抵押权无效或无法实现。因此，在抵押前必须对抵押物进行充分的调查和审查，确保其合法性和完整性。
2.抵押合同是双方权利义务的法律依据，如果合同内容不明确或存在歧义，可能引发纠纷和争议。因此，在签订抵押合同时，应确保合同条款清晰、明确、无歧义。
3.抵押权的实现方式也可能存在风险。如果抵押物无法顺利拍卖或变卖，或者拍卖、变卖所得价款不足以清偿债务，抵押权人的利益将受到损害。
4.还需要注意抵押期间的法律变化和政策调整可能对抵押权产生影响。
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