一、哪些情况能终止房屋租赁合同

　　房屋租赁合同的终止情形涵盖了多种情况，这些情形既有法定情形，也有当事人之间约定的情形。根据法律规定和实践情况，以下是一些常见的能够导致房屋租赁合同终止的情形：

　　1.当租赁合同约定的租赁期限到期时，合同自然终止。

　　2.如果房屋因拆除、改建、毁损或闲置等原因无法继续履行租赁用途，也会导致合同终止。例如，承租人无正当理由闲置公房超过一定期限，出租人有权终止合同。

　　3.承租人死亡且没有同住的其他人时，由于合同一方当事人不存在，房屋租赁合同也将终止。

　　4.如果承租人有重大违约行为，出租人也有权终止合同。

　　5.当事人之间可以通过协商达成一致，提前终止房屋租赁合同。这种情形下的合同终止是双方自愿的，不受法定情形的限制。

　　二、出租人终止合同的权利

　　出租人在特定情形下有权终止房屋租赁合同并收回房屋。这些情形通常与承租人的不当行为或违约行为有关。根据《商品房屋租赁管理办法》的规定，以下是一些常见的出租人有权终止合同的情形：

　　1.当承租人擅自将承租的房屋转租给他人时，出租人有权终止合同。这是因为转租行为可能损害出租人的利益，违反了租赁合同的目的和约定。

　　2.如果承租人擅自将房屋转让、转借他人或擅自调换使用，出租人同样有权终止合同。这些行为也违反了租赁合同的约定，损害了出租人的权益。

　　3.承租人擅自拆改房屋结构或改变用途、拖欠租金累计超过一定期限、无正当理由闲置房屋超过一定期限、利用房屋进行违法活动或故意损坏房屋等行为，也可能导致出租人终止合同。

　　出租人在行使终止合同权利时，应当遵循法律程序，确保自己的权利得到合法保护。同时，出租人也应当注意在合同中明确约定相关条款，以便在发生争议时能够依法维护自己的权益。

　　三、违约方应承担的责任

　　当房屋租赁合同因一方当事人的违约行为而终止时，违约方应当承担相应的法律责任。这些责任包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。

　　1.如果因承租人的违约行为导致合同终止，承租人应当赔偿出租人因此遭受的损失。

　　（1）这些损失可能包括租金损失、房屋损坏修复费用等。

　　（2）承租人还可能面临支付违约金的责任，具体数额根据合同约定或法律规定确定。

　　2.如果出租人未按照约定交付房屋或交付的房屋不符合约定用途，导致承租人无法正常使用房屋，出租人应当赔偿承租人的损失并支付违约金。

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