一、房主卖房时未告知房屋已抵押的情况应如何处理

　　1.当房主在卖房过程中未告知房屋已抵押的情况时，购房者有权要求退房并赔偿损失。

　　2.开发商若隐瞒所售房屋已抵押的事实，购房者可以依据《民法典》第一百四十八条的规定，要求解除房屋买卖合同。

　　二、卖房未通知抵押责任

　　1.如果卖方在未经抵押权人（如银行）同意的情况下转让抵押房屋，根据《民法典》第四百零六条的规定，房屋买卖合同仍然有效。然而，卖方应告知抵押权人并及时通知买方房屋已抵押的情况。

　　2.如果卖方未履行这些义务，可能会影响其承担相应的违约责任。抵押权人也有权要求卖方将转让所得的价款用于提前清偿债务或向抵押权人提存。

　　三、拆迁抵押房屋权益保护

　　1.在拆迁已设定抵押的房屋时，应特别注意保护抵押权人的利益。根据《民法典》第三百八十七条的规定，抵押权人对被拆迁人所得的拆迁补偿金享有优先受偿权。

　　2.抵押权人可以与被拆迁人协商，以拆迁补偿金提前偿还债权人，或将补偿金向公证处提存。

　　3.抵押权人还有权请求法院对补偿金采取保全措施。在采取房屋产权调换的方式补偿时，用于调换的房屋应作为抵押物，并重新订立抵押合同并办理抵押登记。

　　这些措施旨在确保抵押权人的合法权益不受损害，并维护交易的稳定性和安全性。

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