一、什么是商品房包销

　　1.商品房包销是一种特殊的承包销售商品房的行为。它源于对外贸易中的包销方式，后被引入证券发行市场产生了证券包销，现如今这种包销方式被移植到了房地产市场。

　　2.在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。

　　3.包销商必须以开发商的名义或同时以自己作为包销商的名义进行包销行为。

　　4.包销期限届满后，若包销商未将商品房全部售出，则需按合同约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购，此时包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。

　　二、商品房包销的权利与责任

　　1.在商品房包销中，包销商在包销期限内享有对商品房的销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利。

　　2.包销商也需承担相应的责任，如在包销期限届满后，若未能将商品房全部售出，则需按合同约定付清全部包销款，并承购剩余的商品房。

　　3.包销商在从事商品房包销的过程中，需遵循开发商的意愿，不得擅自定价或处置商品房。

　　4.对于开发商而言，其将一定数量的商品房的预售权或出售权转让给包销商专营，取得一定的包销价，同时把销售价与包销价的差价利益的风险也转移给了包销商。

　　5.开发商在包销期限内享有获取包销价款的权利，同时也需承担因包销商行为产生的民事法律责任的间接责任。

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