签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样处理
导读:
当卖方在签订了二手房买卖合同后违约不愿出售房屋时,买方可以采取以下措施应对:
1.买方可以起诉要求继续履行合同,特别是在全款购房的情形下,法院可能会判决继续履行合同,并在卖方拒不配合时申请法院强制执行。
然而,这种判决在涉及贷款购房的情况下较为罕见,因为需要卖方配合办理相关手续。
2.若存在特殊情形,如“阴阳合同”、政策限售房型、共有人不同意出售、房屋查封或抵押等,法院可能会认定合同无效或者解除合同。
3.买方可以主张违约金及实际损失赔偿,通常违约金约定为房款的20%,但若房价上涨超过此比例,买方应主张更高的违约金或实际损失以弥补。
违约金的确定通常基于合同条款,但在实际司法实践中,还需参考以下几个关键点:
1.如果出卖人在未通知买方的情况下将房屋抵押或出售给第三方;
2.出卖人隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假证明;
3.故意隐瞒房屋已售予第三方或是拆迁补偿安置房;
4.隐瞒房屋已抵押的事实;
5.房屋面积误差超过3%。
均可作为确定违约金的依据。
当事人应根据自身情况选择合适的处理方式,如果诉诸法律,必须在房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。
在提起诉讼时,买方需要注意以下几点:
1.确保选择有管辖权限的人民法院进行诉讼,通常情况下,与不动产有关的案件都应由不动产所在地的人民法院管辖。
2.没有管辖权限的法院将会将案件移送至有管辖的法院。
3.在诉讼过程中,买方需准备充足的证据,并明确诉求,无论是继续履行合同还是赔偿损失,都应在法律框架内明确权利和义务。
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