解读商品房销售广告的性质[page]

　　现在几乎所有的开发商在销售广告时都不忘做广告，据统计，目前95%的商品房是通过广 告销售出去的，但是开发商为了更多更快的销售房屋，往往在广告中会做出一些虚假的不实的广告宣传，损害了消费者的利益。[page]

　　目前，规范开发商的广告行为，主要有以下法律、法规、部门规章及司法解释《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国广告法》，国家工商行政管理总局《房地产广告发布暂行条例》，国家行政管理总局、建设部《关于进一步加强房地产房地产广告管理的通知》，建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通 知》，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。其中，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于商品房广告的规定是审判实践的主要依据。[page]

　　商品房销售广告不实引起的纠纷关键点就在销售广告到底是要约还是要约邀请，因为如果是要约，即使广告没有在双方签订买卖合同的附件中，只要消费 者承诺购买，开发商违法广告中的相关约定，就构成违约，相应的承担违约责任。如果是要约邀请，那么开发商所作的不实广告宣传没有体现在买卖合同附件中，开发商就不构成违约，所引起的广告不实纠纷的风险转嫁给消费者。[page]

　　在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台前，关于商品房广告的性质主要是依据合同法第14条来判定，但是实践中可操 作性不强，司法解释出台后主要依据司法解释的第3条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说 明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”把握此条款应该从以下方面认定：[page]

　　1：原则上销售广告任属于要约邀请，只有在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的才属于要约，只要是在规划范围之内的 (即红线范围之内，至于规划范围之外的广告能不能构成要约，本人将在另一篇文章中阐述)的房屋及相关设施广告宣传，而且所作的说明或允诺具体明确，比如绿化率50%，配套有游泳池，商务会所等等具体的确定的，可供消费者衡量比对的设施。[page]

　　2：满足了上面第一条还不够，还必须是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，此条把握完全靠法官的自由裁量并参照社会的一般习惯， 因为谁也不可能去知道消费者在买房时的真实心态，一般来说是要根据各个小区的环境情况来综合判断，如有的购房者购买商品房就是因为开发商许诺有个游泳池，小区内会所能否按时交付对房屋价格有重大影响等等。[page]