如何处理房产登记民事和行政诉讼交叉的案件
导读：
如何处理房产登记民事和行政诉讼交叉的案件
当一个案件的审理需要另一案件的判决结果为前提时，应当中止诉讼。最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十一条第一款第(六)项规定，“案件的审判须以相关民事、刑事或者其他行政案件的审判结果为依据，而相关案件尚未审结的”，中止诉讼，中止诉讼的原因消除后恢复诉讼。也就是说，如果另一案件判决结果没有出来，就无法判断本案被诉具体行政行为是否合法时，应当中止诉讼。
如何处理行政和民事诉讼交叉问题，有三种观点：
第一种观点认为，应当先民后行。理由是：房产抵押权登记以抵押合同为前提条件，抵押合同有效，抵押登记合法;抵押合同无效，抵押登记不合法。如果申请抵押登记的其他法定条件均具备，申请人之间针对抵押合同的真实性、合法性、有效性发生争议，那么抵押合同的效力就成为抵押登记行为合法性的唯一决定因素，行政诉讼就需要等待民事判决确认的结果，以民事判决结果来判断登记行为是否合法;当抵押合同的效力纠纷没有被民事判决确认时，就无法判断抵押登记行为的合法性。因此，本案应当中止诉讼。
第二种观点认为，应当先行后民。理由是：房产抵押合同，是房产抵押权登记的必备条件之一，但不是房产抵押权登记的唯一条件，还需要具备其他法定条件。如申请人与抵押合同的当事人不一致，没有提交房屋所有权证书等。如果其他法定条件不具备而登记，那么登记行为就不具有合法性。是否应当以民事判决结果为前提，应当对不同的情况不同对待。如果对抵押合同的效力有争议，申请抵押登记的其他法定条件也不具备，行政诉讼无须等待民事判决结果，可以直接作出裁判。本案虽然存在当事人对抵押合同效力的争议，但是也存在一方申请人提交虚假登记材料的情形，法院无须等待民事判决结果，直接作出判决并不违法。
第三种观点认为，行、民自行。理由是：首先，民事诉讼与行政诉讼是两种不同性质的诉讼，其诉讼主体及适用的法律规范不同，决定其裁判结果必然不同。民事诉讼解决的是平等主体之间的民事争议，依据的是民法通则、合同法等民事法律规范。行政诉讼解决的是行政主体与作为行政管理相对方的公民、法人或者其他组织之间的行政争议，主要特征是“不对等性”，即行政主体的地位不平等，依据的是包括地方性行政法规在内的行政法规和行政规章。行政诉讼的裁决结果，只影响行政行为的效力，而对平等主体之间民事争议并未进行裁决，因此，其结果不影响相对人的民事行为效力。其次，行政诉讼裁决是民事诉讼的重要证据，但并不必然决定民事诉讼的结果。按照行政法律规范的要求，行政机关作出的具体行政行为应具有合法性和合理性。具体行政行为违法或虽然合法但不合理(不适当)，都可能对相对人的合法权益造成侵害。但根据《行政诉讼法》第五条之规定，人民法院审理行政案件，只对具体行政行为的合法性进行审查。行政诉讼对事实和证据的审查主要是形式审查。房产登记发证，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》以及《城市房地产转让管理办法》的相关规定，发证机关行使职权采用的是形式审查标准，即审查申请发证所提供的形式要件是否齐全，对房产取得、转让等民事法律行为的效力不作审查。因此，行政诉讼合法性审查当然也是形式审查。房产登记发证行为本身不直接使申请人获得权利，登记发证机关不能以自己的意志改变申请人的民事权利，它只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，而不是对相对人和第三人之间特定权利和事实的确权和裁决。可见，行政诉讼的裁决结果并不直接影响民事裁决的结果。再次，房产证即房屋所有权证书，是不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。在民事诉讼中，房产证作为证据，可以证明房产登记的事实。房产证的证明力是以其上记载与房产登记机关登记簿上的记载是否一致为依据的。如果房产证记载的事项与登记簿上的记载不一致，房产证在房产交易中就失去了证明力。如果房产登记簿上记载的事项未做变更，房产证自身单独变更不产生物权法上的效力。正因为房产证在民事诉讼中作为证明房产权属的一种重要证据，其证明力的作用大小只能与其他证据相互比较来确定。在房屋权属争议中，当房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突，其他证据的证明力明显大于房产证的证明力时，法院完全可以按照优势证据的原理，以优势证据确定房屋的权属，而不必先中止诉讼，待房产登记机关撤销房产证后再行判决。如前所述，行政机关的发证审查属形式审查，而民事审判则应进行实质审查，当法院的民事判决改变了房产登记的事项时，当事人可以依判决申请房产登记机关变更登记。[page]
因此，房产登记行政和民事诉讼交叉时，可以各行其事，各自根据法庭查明的法律事实作出裁决，互不以对方裁判结果为依据。
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