小区共用部位和设施权属纠纷的处理

　　1、所有和使用适当分离，实现利益最大化

　　小区共用部位和设施依法为业主共有，但个别业主或物业公司并非不能使用，前提是业主、物业公司在使用时是否满足了一定的条件，这也是区分是否属于合理使用的重要标志。如因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理公司同意;物业公司确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会同意。此外，还应考察业主或物业公司在使用上述部位和设施时是否履行了对应的义务，即是否将临时占用、挖掘的道路、场地在约定的期限内恢复原状等，以真正达到使用和所有适当分离，实现利益的最大化。

　　2、共用建筑和设施改变用途应履行合法手续

　　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，在使用时一般不得改变用途。如果业主确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业公司;物业公司确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。目前，一些业主对上述部位改变用途后进行使用，又未经过合法的变更手续，对于这些纠纷应按以下原则调处：如属于确需改变用途的，告知业主补办相关手续;如擅自改变又无合法理由的，应要求业主恢复原状并赔偿由此产生的损失。

　　3、分清物业管理用房权利的归属

　　根据《物业管理条例》的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主。门卫室、安保监控室等房屋属于必要的物业管理用房范围。实际生活中，房产商往往以取得上述部位产权证为由，认为产权应属其所有，并与业主委员会产生纠纷。在调处这类纠纷时，应仔细了解上述房屋的来源，以确定其是否属于物业管理用房。在明确房屋性质的前提下，再仔细分析房地产行政主管部门的发证行为是否存在不当，如确有不当，应告知业主委员会或业主可提起行政诉讼，要求撤销房地产行政主管部门的颁证行为。