我就是四川省叙永县旧城改造规划新项目被拆迁人，原来商业服务用地总面积30平米，更新改造后还房商业服务用地25平米，并另强加于了5平米平摊总面积以做到原来总面积。我想问一下是不是有效
更新时间：2020-03-17 11:55:23人浏览
问题描述：
我就是四川省叙永县旧城改造规划新项目被拆迁人，原来商业服务用地总面积30平米，更新改造后还房商业服务用地25平米，并另强加于了5平米平摊总面积以做到原来总面积。我想问一下是不是有效
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商业用房拆迁如何赔偿？一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。
(一)拆迁资产补偿费用对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。设备补充费用按照重置成新价计算设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
(二)停产停业损失该部分是法律实践中出现争执较大的部分，大多数学者认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。
（三）拆迁补偿费用
1、设备搬迁安装费对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。
2、解聘员工的安置补偿费用。因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。
（四)基于拆迁政策发生的奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。
(一)拆迁资产补偿费用对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。设备补充费用按照重置成新价计算设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
(二)停产停业损失该部分是法律实践中出现争执较大的部分，大多数学者认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。
（三）拆迁补偿费用
1、设备搬迁安装费对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。
2、解聘员工的安置补偿费用。因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。
（四)基于拆迁政策发生的奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。
2020-03-17 11:30:03
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在拆迁时，对于商品房的承租人，其合法权益也应当进行保护，但这种保护不是直接进行干预，因拆迁引发的民事争议是拆迁人和被拆迁人的争议，是主法律关系;而被拆迁人和承租人的争议属于从法律关系，拆迁人应当直接对被拆迁人进行补偿，被拆迁人同时应当妥善解决承租合同的问题。因被拆迁人与承租人协商不妥，造成强制拆迁的不在少数。
一般情况下，拆迁人直接与房屋所有权人进行协商洽谈，并不与承租人进行协商，导致承租人的合法权益根本得不到保护。有些承租人以为只要拒不搬迁，强硬到底，拆迁人就奈何不得，其实，这种作法并不可取。
因为如果拆迁人与被拆迁人(即房屋所有权人)签订拆迁补偿协议，拆迁人即有权对房屋实施拆迁，如承租人拒不配合，可能会面临强迁。所以，律师建议，承租人可以直接就承租合同纠纷问题以房屋所有权人为被告，以拆迁人为第三人，向人民法院提起诉讼，并申请财产保全，这样人民法院可以裁定冻结拆迁人应当给付的补偿款，拆迁人和拆迁管理部门不能将补偿款直接给付承租人。
然后由法院进行审理并作出裁决。商品房的承租人应当及时进行证据保全，以备发生争议时保留相关证据。
一般情况下，拆迁人直接与房屋所有权人进行协商洽谈，并不与承租人进行协商，导致承租人的合法权益根本得不到保护。有些承租人以为只要拒不搬迁，强硬到底，拆迁人就奈何不得，其实，这种作法并不可取。
因为如果拆迁人与被拆迁人(即房屋所有权人)签订拆迁补偿协议，拆迁人即有权对房屋实施拆迁，如承租人拒不配合，可能会面临强迁。所以，律师建议，承租人可以直接就承租合同纠纷问题以房屋所有权人为被告，以拆迁人为第三人，向人民法院提起诉讼，并申请财产保全，这样人民法院可以裁定冻结拆迁人应当给付的补偿款，拆迁人和拆迁管理部门不能将补偿款直接给付承租人。
然后由法院进行审理并作出裁决。商品房的承租人应当及时进行证据保全，以备发生争议时保留相关证据。
2020-03-17 11:34:43
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被拆房屋的建筑面积的计算：
房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下面所列的换算系数计算建筑面积：公寓
2.
06、独立住宅
1.
83、新里住宅
1.
82、新工房(有电梯、成套)
2.
00、新工房(无电梯、成套)
1.
98、新工房(无电梯、不成套)
1.
94、“两万户”新工房
1.
65、旧里住宅
1.
54、简屋
1.25。
在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在
1.2米至
1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上述规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但在1981年以前已经建造用于居住的房屋，以有资质的房地产测绘机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下面所列的换算系数计算建筑面积：公寓
2.
06、独立住宅
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83、新里住宅
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82、新工房(有电梯、成套)
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00、新工房(无电梯、成套)
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1.25。
在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在
1.2米至
1.7米的部分，按照实际居住面积的一半及上述规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。
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