我自己在嘉善买来一套公寓式住宅，购房时首付款不足，房地产商和中介公司说能够去小金融机构做个短期借款，因为我都听了中介公司的，如今北京首都都交了，接下去也有一次大额贷款贷不出来，缘故是需还完以前首付贷

更新时间：2020-03-24 16:01:01人浏览

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我自己在嘉善买来一套公寓式住宅，购房时首付款不足，房地产商和中介公司说能够去小金融机构做个短期借款，因为我都听了中介公司的，如今北京首都都交了，接下去也有一次大额贷款贷不出来，缘故是需还完以前首付贷的那笔钱，如今要想退房流程，想资询下应该怎么办我自己在嘉善买来一套公寓式住宅，购房时首付款不足，房地产商和中介公司说能够去小金融机构做个短期借款，因为我都听了中介公司的，如今北京首都都交了，接下去也有一次大额贷款贷不出来，缘故是需还完以前首付贷

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按揭贷款的基本流程如下：
1、实地看房；
信贷员、居间机构、评估员、买卖双方到申请按揭贷款的房屋现场对房屋现场勘察。
2、产权验证；
产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证，并办理相关手续。
3、签署合同；
银行认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。
4、填写合同；
银行整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。
5、缴费义务；
银行收取费用预审通过后，通知客户交费;
6、产权过户；
买卖双方在房管局的帮助下办理产权过户手续。
7、贷款人准备相关材料到银行办理抵押手续；
8、银行放款。

2020-03-24 15:49:19

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《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。　　因此，开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房。但是必须按照法定的条件和程序办理。　　
二、延期交房开发商需要承担哪些责任　　
(一)违约责任承担方式　　《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理：　　
1、延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。　　
2、逾期不超过一定期限(如60日或90日等)，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之(一般约定万分之二或三)的违约金，合同继续履行。　　
(二)逾期违约金的确定。　　依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据法律规定判断，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　
(三)开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用。　　开发商经常辩称延期交房违约金过高而请求减少，因为合同法规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但是根据合同法关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。　　对于这一点，我国的相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。另外，合同法的立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，不能减轻责任。

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