选购公寓楼，已签认购协议并交订金5万，后发觉市场销售早期许多 详细介绍不及时，招数在认购协议签署后觉得因涉嫌市场销售蒙骗：如房型总面积与详细介绍不符合；签署宣布买房合同时可交货一部分现钱（可获总金额特
更新时间：2020-02-27 14:36:33人浏览
问题描述：
选购公寓楼，已签认购协议并交订金5万，后发觉市场销售早期许多 详细介绍不及时，招数在认购协议签署后觉得因涉嫌市场销售蒙骗：如房型总面积与详细介绍不符合；签署宣布买房合同时可交货一部分现钱（可获总金额特惠）但不动单据（京东白条也不打）；未签宣布买房合同但想拆换与认购协议不一的名字被拒。在此类状况下己方是不是能够 规定退定金？选购公寓楼，已签认购协议并交订金5万，后发觉市场销售早期许多 详细介绍不及时，招数在认购协议签署后觉得因涉嫌市场销售蒙骗：如房型总面积与详细介绍不符合；签署宣布买房合同时可交货一部分现钱（可获总金额特
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当前，商品房认购书中往往约定了定金条款，一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商就没收定金;如果以后签订了正式商品房买卖合同，定金则抵充房款。根据《解释》第四条规定，我们认为，商品房认购书中的定金同时有两重属性，第一重属性是立约定金。立约定金是专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的，不具有担保主合同之债的功能，第二重属性是履约定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金。认购书定金保证双方当事人能够尽最大的诚信谈判，努力达成商品房买卖合同。我们认为，只有兼顾定金的这两个属性，才能在商品房纠纷案件中正确理解《解释》第四条的法义。 《解释》第四条规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”如果仅认为认购书定金为立约定金，那么不论何种原因，只要拒绝订立商品房买卖合同，就适用定金罚则，显然有悖公平正义。如果开发商在订立本合同时，附加种种不合理的条款，买方要么拒绝签订本合同，丧失定金，要么同开发商违心签订合同?因此，我们还应从履约定金分析认购书的定金。在认购书一方当事人拒绝签订商品房预售合同即本约的情况下，我们认为要辨别拒绝签订本约是否违反认购书中的诚信谈判义务，例如，开发商在谈判中随意提高商品房价格，买方为此拒绝签订本约，那么开发商不仅无权没收买方的本金，而且在买方主张要求适用定金罚则时，由于开发商抛出不合理条件的行为显然构成不履行认购书中诚信谈判的义务，应双倍返还定金。 《解释》第四条中“不可归责于当事人双方的事由”的规定亦应理解为，当事人双方全面、忠实履行了预约合同中诚信谈判的义务，但仍未达成本约协议的情形。在适用定金罚则后，守约方能否再主张赔偿损失呢?我们认为守约方的请求应予酌定支持。根据合同法第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失，应当承担赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来说，造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。
(一)假借订立合同，恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”认购书是预约合同，而且是行将谈判的预约合同，违反认购书义务主要是违反诚信谈判义务，对双方当事人来说，造成的损失只能是机会的损失，应当承担合同法第四十二条项下所规定的缔约责任。缔约责任赔偿的是守约方信赖利益的损失。信赖利益通常是法律行为无效或可得撤销，相对人信赖其为有效，却因无效或撤销的结果所蒙受的不利益，又称为消极利益或消极合同利益，信赖利益赔偿的结果为如同合同未曾发生一样。据此，守约方可以要求违约方赔偿其在订立认购书及其在签订本合同过程中的损失，使其得以弥补恢复到认购书未曾发生以前的状态。
2020-02-27 14:13:53
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首先，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在购房合同中，定金可以作为一种担保方式由买方向卖方预先支付。根据合同法的规定，定金不能超过合同价款的20%，如果支付定金方违约，将不能要求对方返还定金，如果定金接受方违约，应当向支付方双倍返还定金，如果双方都按约履行合同，定金将作为合同价款的一部分，在本案中，2万元定金如果不超过购房款20%是符合法律规定的，如果双方签订了购房合同，并按约履行合同，2万元定金可以作为购房款折抵。
另外需要注意的是，定金与订金不同，订金不属于法律概念，不像定金具有担保性质，可视为预付款，如果接受方违约不能要求其双倍返还。另外需要提示的是，并不是所有的“定金”都不能退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
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另外需要注意的是，定金与订金不同，订金不属于法律概念，不像定金具有担保性质，可视为预付款，如果接受方违约不能要求其双倍返还。另外需要提示的是，并不是所有的“定金”都不能退还。
我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。
此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
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2020-02-27 14:19:43
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在签订合同时要注意以下几点：明确双方的权利和义务及业主的承诺，签合同时，应在合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，这样就有利于避免纠纷的产生，即使纠纷产生，也有据可查；明确违约责任。如逾期交房、悔约及其他违约情况的处理都应在合同或协议中注明。
1．必须确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2．必须明确双方违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
3．必须标明付款过户时间。在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
1．必须确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
2．必须明确双方违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
3．必须标明付款过户时间。在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
2020-02-27 14:28:33
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在双方协商不成的情况下，可提供证据向法院起诉请求变更或撤销该合同。 中华人民共和国合同法 第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
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