我购买的商品房，向银行贷款按揭，且拿不到房产证。据说开发商倒闭了，请问这该咋办？
更新时间：2020-02-17 14:44:05人浏览
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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房产证抵押贷款的类别
房产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
(1) 房产证抵押贷款-渐进式抵押贷款。这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。
(2) 房产证抵押贷款-递减式还款抵押贷款。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。
(3) 房产证抵押贷款-定息抵押贷款。这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。
(4) 房产证抵押贷款-重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。
(5)房产抵押贷款-此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
房产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
(1) 房产证抵押贷款-渐进式抵押贷款。这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。
(2) 房产证抵押贷款-递减式还款抵押贷款。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。
(3) 房产证抵押贷款-定息抵押贷款。这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。
(4) 房产证抵押贷款-重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。
(5)房产抵押贷款-此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
2020-02-17 14:25:41
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商品房按揭的流程如下：
(1)开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款，同时开发商向银行提供保证担保。
(2)购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。
(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。
(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。
(5)银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。
(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。
(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。
(8)开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。
(1)开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户(购房借贷人)提供贷款，同时开发商向银行提供保证担保。
(2)购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。
(3)银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。
(4)购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。
(5)银行占管商品房预售或销售合同，并办理按揭备案。
(6)银行一次性向开发商支付购房借贷人的贷款。
(7)购房借贷人依约按月向银行交纳贷款本息。
(8)开发商负责将购房借贷人《房屋所有权证》和《土地使用权证》交银行收押并办理正式的抵押登记。
2020-02-17 14:32:39
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在房屋买卖的过程中，商品房涉及房产的有许多种情况，需要具体情况具体分析。比如，商品房产权证的办理
一、当事人需提交的材料
（一）卖方（房地产商）
1、房地产权证（新建商品房房地产权证）；
2、商品房预售合同或商品房出售合同；
3、企业法人营业执照（复印件）、法定代表人资格证明、法定代表人授权委托书、代理人身份证件。
（二）买方
1、商品房预售合同或商品房出售合同；
2、购房者身份证明（身份证、护照等）或企业法人营业执照（复印件）、夫妻共同登记需提供户口簿或结婚证明；
3、机关、团体、国有企业需提供上级主管单位的批准文件，事业单位需提供上级主管单位同意购房的证明，集体企业需提供职工代表大会同意购房的决议，有限公司或股份公司需提供公司董事会同意购房的决议；
4、付款凭证（复印件）；
5、授权委托书、代理人身份证明；
6、法定代表人资格证明、身份证明。
二、办证程序
（一）提交材料 买卖双方当事人（或其代理人）共同到房屋所在区、县房地产交易中心（内销房）或上海市房地产交易中心（外销房、侨汇房），提交相关材料，填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。
（二）预登记（初审） 交易中心经过初审认为合格的，送房地产测绘部门配图、绘制房屋平面图的地籍图。初审不合格的，退还给申请人，并说明理由。
（三）配图 房地产权证需附有地籍图和房屋平面图，这些图纸是对房屋及其相应分摊土地面积的确认和标定，必须由房地产管理部门认定的测绘部门绘制并加盖公章。买房人也需在图纸上签字或盖章。 地籍图和房屋平面图一式两份，一份制作房地产权证，一份在房地产登记机构保存。购房者应支付图纸费和勘丈费用。
（四）缴纳税费 经过房地产管理部门确认，购房者即可正式办理房屋产权过户手续，缴纳有关税费。契税。契税占房屋成交价的1-3％。 个人购买自用普通住宅的， 减半征收，个人实际缴付1-
1.5％。契税由财政局收取，买卖双方都应缴付印花税由税务部门收取，有时由房地产交易中心代收。 过户手续费。内销商品房首次交易的手续费为房屋成交价的
0.08％，买、卖双方各自支付
0.08％，由房地产登记部门收取，外销商品房首次交易，由买方缴付房屋成交价的
0.5％。 所谓空置商品住宅，是指房地产开发企业在上海投资建造的、符合出售条件、自竣工验收之日起已超过一年、尚未出售或出租的新建住宅。 申请人享受减半收费时需提供该商品住宅的新建住宅交付使用许可证或住宅竣工日期确认单（复印件）。
（五）审核 购房者把房屋交易材料、身份证明、纳税证明送交房地产登记部门，由登记部门审核。
（六）制证、发证 购房者需支付房地产权证工本费和5元印花税。 从申请登记到发证，一般需要30天左右。
一、当事人需提交的材料
（一）卖方（房地产商）
1、房地产权证（新建商品房房地产权证）；
2、商品房预售合同或商品房出售合同；
3、企业法人营业执照（复印件）、法定代表人资格证明、法定代表人授权委托书、代理人身份证件。
（二）买方
1、商品房预售合同或商品房出售合同；
2、购房者身份证明（身份证、护照等）或企业法人营业执照（复印件）、夫妻共同登记需提供户口簿或结婚证明；
3、机关、团体、国有企业需提供上级主管单位的批准文件，事业单位需提供上级主管单位同意购房的证明，集体企业需提供职工代表大会同意购房的决议，有限公司或股份公司需提供公司董事会同意购房的决议；
4、付款凭证（复印件）；
5、授权委托书、代理人身份证明；
6、法定代表人资格证明、身份证明。
二、办证程序
（一）提交材料 买卖双方当事人（或其代理人）共同到房屋所在区、县房地产交易中心（内销房）或上海市房地产交易中心（外销房、侨汇房），提交相关材料，填写房地产登记申请书和房屋产权转移申请书。
（二）预登记（初审） 交易中心经过初审认为合格的，送房地产测绘部门配图、绘制房屋平面图的地籍图。初审不合格的，退还给申请人，并说明理由。
（三）配图 房地产权证需附有地籍图和房屋平面图，这些图纸是对房屋及其相应分摊土地面积的确认和标定，必须由房地产管理部门认定的测绘部门绘制并加盖公章。买房人也需在图纸上签字或盖章。 地籍图和房屋平面图一式两份，一份制作房地产权证，一份在房地产登记机构保存。购房者应支付图纸费和勘丈费用。
（四）缴纳税费 经过房地产管理部门确认，购房者即可正式办理房屋产权过户手续，缴纳有关税费。契税。契税占房屋成交价的1-3％。 个人购买自用普通住宅的， 减半征收，个人实际缴付1-
1.5％。契税由财政局收取，买卖双方都应缴付印花税由税务部门收取，有时由房地产交易中心代收。 过户手续费。内销商品房首次交易的手续费为房屋成交价的
0.08％，买、卖双方各自支付
0.08％，由房地产登记部门收取，外销商品房首次交易，由买方缴付房屋成交价的
0.5％。 所谓空置商品住宅，是指房地产开发企业在上海投资建造的、符合出售条件、自竣工验收之日起已超过一年、尚未出售或出租的新建住宅。 申请人享受减半收费时需提供该商品住宅的新建住宅交付使用许可证或住宅竣工日期确认单（复印件）。
（五）审核 购房者把房屋交易材料、身份证明、纳税证明送交房地产登记部门，由登记部门审核。
（六）制证、发证 购房者需支付房地产权证工本费和5元印花税。 从申请登记到发证，一般需要30天左右。
2020-02-17 14:44:05
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签合同时注意事项:
1、退房协议要看仔细。在买房贷款下发过程中，有的时候会出现很多争议！而且特别是购买期房！在房屋建设当中也会出现很多问题。所以退房协议那一栏需要看看开发商是怎么规定的。
2、交房标准，交房时间需要看仔细。交房标准需要看看合同上面是否又不符合要求的地方！因为这是作为以后收房的最重要的依据！而且还需要看看交房时间如果超过。开发商会做出什么赔偿。
3、赠送面积需小心。有的房子会以赠送面积做销售卖点！可是有的童鞋收房的时候就发现实际面积比宣传的时候要小很多。合同上面又出现了赠送的猫腻！这种时候就等于有理都说不清了。
所以有赠送的一定要看清合同怎么写的。有利于以后维权！！
1、退房协议要看仔细。在买房贷款下发过程中，有的时候会出现很多争议！而且特别是购买期房！在房屋建设当中也会出现很多问题。所以退房协议那一栏需要看看开发商是怎么规定的。
2、交房标准，交房时间需要看仔细。交房标准需要看看合同上面是否又不符合要求的地方！因为这是作为以后收房的最重要的依据！而且还需要看看交房时间如果超过。开发商会做出什么赔偿。
3、赠送面积需小心。有的房子会以赠送面积做销售卖点！可是有的童鞋收房的时候就发现实际面积比宣传的时候要小很多。合同上面又出现了赠送的猫腻！这种时候就等于有理都说不清了。
所以有赠送的一定要看清合同怎么写的。有利于以后维权！！
2020-02-17 14:44:03
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