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你好，我在2018年4月底在沈阳买了一栋新房子（一手预售商务房，2108年7月1日毕业）。

更新时间：2020-02-16 08:55:16人浏览

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房屋使用权与房屋所有权是两种不同性质的权属。根据现行契税法规的规定，房屋使用权的转移行为不属于契税征收范围，不缴纳契税。　　契税的计税依据为：　　
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;　　
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定;　　
3、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征管机关参照市场价格核定。　　商品房契税如何退款，因退房退税需提供如下资料如下：　　
(1)《退税申请审批表》;　　
(2)纳税人书面申请(写明原因、应退税种、金额);　　
(3)完税凭证原件及复印件或完税凭证清册;　　
(4)退房公证书或开发商退房证明;　　
(5)契税票背面由房管处注明退房;　　
(6)房管处二手房交易不成功证明;　　
(7)银行开户许可证复印件(个人提供本人银行卡等账号复印件);　　
(8)经办人身份证原件及复印件。

2020-02-16 08:45:14

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转让预售商品房要注意什么?　　
(一)出卖人要注意自己办理的贷款并不自动解除。　　预售合同与借款合同之间不存在主从关系，是各自独立、互不依存的合同。如果出卖人购买的预售商品房办理了贷款，后来又将该房子转卖给别人，要在还清贷款后办理解除借款合同的手续。　　
(二)出卖人转让预售商品房，开发商的保证责任不解除　　借款合同的主要内容是出卖人向贷款银行借款，借款目的用于购买开发企业所属的商品房。开发企业为预购人所借款项承担阶段性连带保证责任，保证责任至预购人将所购商品房抵押给贷款银行的条件成就时截止。合同中没有约定解除保证责任的条件、合同法及担保法也没有授予法定解除权，开发企业不能解除保证责任，还应按借款合同约定向贷款银行承担保证责任。　　
(三)在实际操作过程中，受让人办理房产证需要开发企业的积极协助，如出具发票义务、盖章义务。由于出卖人转让预售商品房的行为损害了开发企业的权益，开发企业将拒绝履行自己的协助义务。因受让人的房产证无法办理使相关权利人等的纠纷集中浮出水面，如受让人与开发企业因办理房产证产生的纠纷、预购人与受让人的转让合同纠纷、预购人与开发企业的合同纠纷、贷款银行与预购人的借款合同纠纷等，所以受让人要谨慎购买。

2020-02-16 08:52:40

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预售商品房再转让的问题，也就是炒“楼花”问题，是房地产业界争论的一个问题。尽管炒“楼花”有利于及时筹集商品房建设资金，促进房地产业的发展;但在房地产市场尚未充分发育和市场经济法制体系尚不健全的情况下，也可能助长房地产领域的过分投机现象。
　　从相关的司法解释来看，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的炒“楼花”的投机行为仍持否定态度;在《城市房地产管理法》颁布之后，则完全肯定了预购商品房转让的合法性。
　　同时，从合同法的角度分析，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可以认定转让合同有效。因为，预购人将正在建设中没有取得所有权的房屋进行转让，并不是属于处分房屋的所有权的行为，只是将自己作为预购合同中的预购人的债权、债务转让给第三人。
在实务中，根据预购人在转让时对预购合同的履行情况，可以将这一转让分为债权转让和债权债务概括转让。　　在预购人已经支付了全部购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合法的债权转让，即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转让房屋所有权的权利转让给了第三人。
转让债权的行为无须经过债务人的同意，只要通知债务人即可，但预售合同中约定禁止转让的除外。　　在预购人仅支付部分房屋价款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权债务的概括转让。
即预购人将其享有的请求交付房屋所有权的权利转让的同时，也将自己应当承担的剩余付款义务转让给第三人。此时，预购人这一转让行为必须经过开发商的同意，否则转让行为无效。
　　转让合同的订立有两种方式，一是预购人向受让人提交预售人同意转让的书面意见，该书面文件成为转让合同的组成部分;二是预售人直接在转让合同中签署同意转让的意见。应注意的是，转让合同订立之后，当事人应当向房地产交易管理部门申请转让合同登记。
此种登记仍属于备案性质的登记，它是国家实施房地产交易管理和交易税收的重要依据，但并不是转让合同本身的生效要件。同时，借助房地产管理部门的管理，可以有效防止预购人一房二卖，保护受让人的利益。

2020-02-16 08:55:16