法律快车法律问答 > 上海法律问答上海法律问答上海合同纠纷法律问答 > 问答详情

6000万的销售，形势下，要找到上海最优秀的专业地产律师，精通二手房销售。

更新时间：2020-02-08 09:36:59人浏览

问题描述：

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

咨询我

法律快车咨询顾问

已帮助195562人 · 响应时间平均4分钟内

没有取得房产证，可以要求房屋买卖合同无效吗？

现实生活中，没有取得房产证，要求房屋买卖合同无效的情形表现为：没有取得房地产权属证书的房屋转让，实践中主要是期房转让；卖方购买了预售商品房后，在没有取得房屋产权证的情况下将房屋出售，后来又因为房价上涨要求毁约，请求按照国家《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”确认房屋买卖合同无效。

卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权；而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。
因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以，在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题：

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。

《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但是，如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时，根据《合同法》第45条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。
所以，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，赔偿违约行为所造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。

由于期房转让限制颇多、变数不定，建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款，提高违约金金额，加大违约成本，限制恶意违约，以最大限度保护自己的合法权益。

2020-02-08 09:22:12

咨询我

平台法律顾问团队

官方

已帮助138514人 · 响应时间平均1分钟内

二手房买卖律师费不是必须的，你自己可以委托律师办理买卖及过户事宜，费用各地标准不同，自己可以和律师谈　　二手房买卖应缴纳哪些费用　　
(一)、卖方应付的费用　　
1、交易手续费：自今年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米5元，卖方承担50%的费用。　　
2、合同印花税：按照房屋实际成交金额的0。05%缴纳，卖方承担50%。　　
3、契税：按照房屋实际成交金额的
0.75%计算，可由买卖双方约定由一方承担。在实际操作过程中一般由买方承担，但不排除卖方承担的可能性。　　
4、中介费：按照房屋实际成交金额的0。5—2。5%计收，卖方一般支付2。5%。　　
5、过户手续费：每套50元。　　
(二)、买方应付费用：　　
1、交易手续费：自今年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米5元，买方承担50%的费用。　　
2、合同印花税：按照房屋实际成交金额的
0.05%缴纳，买方承担50%。　　
3、契税：按照房屋实际成交金额的
0.75%计算，可由买卖双方约定由一方承担，在实际操作过程中一般由买方承担。　　
4、权证印花税：每本5元。　　
5、登记费：如果房屋属于个人产权，每件收费100元;如果房屋属于其他产权，每件收费200元。　　
6、中介费：按照房屋实际成交金额的
0.5—
2.5%计收，买方一般支付1%。　　
7、过户手续费：每套50元。
8、维修基金：根据所购房屋的实际情况计算。
9、其他相关费用：如果牵扯到房屋评估、咨询等，还要收取评估费、咨询费等，根据具体情况确定收费标准。

2020-02-08 09:27:40