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刑事辩护律师您好! 我想问一下购房时房屋公摊面积多少是由房地产商定呢，還是有国家行业标准？

更新时间：2019-12-27 18:48:46人浏览

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如何计算房屋公摊面积，　　
(一)公用建筑面积由以下两部分组成：　　
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;　　
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　
(二)公摊面积包括上述内容，但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。　　凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。　　
(三)还有一些面积不应该计入公摊面积部分：　　
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;　　
2、售房单位自营、自用的房屋;　　
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。　　
4、属于经营性用房同时又具有独立使用空间的小区会所等等。　　最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。　　
(四)公用建筑面积分摊系数的计算，如下：　　将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。　　
(五)分摊的公用建筑面积的计算，如下：　　各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。　　相关知识延伸阅读：如何自测房屋面积　　步骤一：获取详细的标准层或自家所在楼层平面图。根据详细的住宅平面图测量和计算才能方便而准确。平面图中应包括住宅的主要数据有：各房间的轴线尺寸(即承重墙或柱的中心线之间的尺寸)和外墙的总尺寸，即两道尺寸线，还有各房间的使用面积。大部分住户都在标准层，测量和计算主要根据标准层图纸和面积。如果住宅所在楼层较为特殊，如底层、顶层，则要用所在楼层的图纸。为了测算一户面积，可以不对全楼的面积进行测算。　　步骤二：测量和计算自家内部使用面积和建筑面积。使用面积的测算。对房间内部测量所得到的尺寸，是房间轴线尺寸减去墙体厚度和抹面厚度的尺寸，不能作为面积中的尺寸。也就是说，根据这个尺寸算出的面积并非是使用面积。使用面积是按轴线尺寸除去结构厚度尺寸的房间内部尺寸计算的。一般来说，承重墙体是砖墙时，结构厚24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度20cm或16cm，非承重墙12cm、10cm、8cm不等。一般来说，轴线位于墙体的中间，中间两侧各为半个墙厚。白灰抹面厚度一般为2～3cm(具体图纸中应标注)。测量位置应在距地面1～
1.2米高处。对于轴线尺寸360cm的房间，测量结果应是360-20-
2.5×2=335cm.据此可推算出房间内部轴线尺寸360cm，计算尺寸340cm.尺寸误差如果在几厘米之内，说明抹灰厚度不准确、不均匀，一般不影响轴线尺寸和房间内部尺寸。如果误差接近或超过20cm则可能有问题。测量出房间两个方向的内部尺寸，相乘即得房间使用面积。门窗洞口的面积不计入使用面积。　　各房间(包括：门厅、过道、厅、卧室、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、阳台等非固定结构围成的空间)使用面积之和为住宅总使用面积。住宅内建筑面积的测算将自家住宅与别家、公共部分的相接处沿轴线分开，自家轴线之间的总面积为住宅内的总建筑面积。其计算方法，一种是将总使用面积再加上各段墙体的结构面积;一种是直接计算自家轴线所围成的几何图形面积。但住宅内的总建筑面积在图纸中一般不标注，没有实质意义，仅供下一步计算整套住宅建筑面积使用。

2019-12-27 18:37:25

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所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。编辑本段相关规定　　目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为: 　　
1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 　　
2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。　　不应计入的公用建筑空间为: 　　
1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间; 　　
2. 售房单位自营、自用的房屋; 　　
3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。　　需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。编辑本段公摊面积的计算　　建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积　　公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积　　公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）　　套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积 +阳台面积　　影响公摊面积的因素：　　
1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一样的。　　
2、套内面积房子大就多点，房子小就少点　　
3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多公摊就越大。　　
4、建筑规模楼梯高度越高公摊越大。　　普通住宅的一般公摊比例：　　多层：8%——15% 　　小高层： 10%——20% 　　高层：15%——30%

2019-12-27 18:42:35

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买房要预防开发商进行哪些商品房面积欺诈，　　
一、买房要预防开发商进行哪些商品房面积欺诈　　
1、增加每套住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面积;　　
2、以建筑面积计价，承诺一个较高的使用系数但又不把使用系数写入合同，在实际交付时，使用系数大打折扣;　　
3、以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的区别，扩大使用面积的概念;　　
4、利用购房者无法确切测量、无法确知整栋楼建筑面积的弱点，故意小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较小，不再重新结算差价。　　还有一种欺诈行为表现为在预售期房时，以相对小的暂定面积、相对小的总价引诱购房者，要求购房者预付房款，并约定建成后比预售面积增加10%或更多，购房者却又无由退房，只能多付房价款，从而达到开发商增加销售量的目的。　　
二、开发商面积欺诈怎么要求赔偿　　按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　　
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实计算，买受人请求解除合同的，不予支持;　　
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担。所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”　　我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”　　因此，开发商存在面积欺诈的行为，构成商品房违约。根据合同法以及司法解释的规定，在房地产公司交付的房屋严重缩水的情况下，购房者既可以解除合同，也可以要求开发商按照上述司法解释规定赔偿损失。

2019-12-27 18:48:46