又想向银行多贷款．中介为促成买卖，可以在存量房屋买卖中介合同中约定１１月２０日付首付１７万７千，就可以最大限量向银行按揭贷款．并口头约定１１月２０日实际应付２１万．买方无异议．就这样签了合同．而到了１

更新时间：2018-08-13 18:40:00人浏览

问题描述：

我是房屋出让方．当时１１月１日在签定合同时，我提出房屋已抵押２１万．而买方资金困难，又想向银行多贷款．中介为促成买卖，能收中介费，说有办法，可以在存量房屋买卖中介合同中约定１１月２０日付首付１７万７千，就可以最大限量向银行按揭贷款．并口头约定１１月２０日实际应付２１万．买方无异议．就这样签了合同．而到了１１月２０日，买方只拿出１７万７千．而后一直拖到１１月３０日１６：２２才通知我余款齐了．存量房屋买卖中介合同中权利义务及违约责任第十四条３．乙方不能按期付款．每逾期一日支付给对方１００元滞纳金．４．逾期拾天视作乙方违约

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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关于房屋买卖合同卖方违约的问题，我的介绍如下如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。
卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。
中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。

2018-08-13 18:21:59

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合同是当事人意思自治的产物，当事人之间可以对违约责任的承担方式进行约定，既可以选择约定违约金的数额也可以约定违约金的计算方式。对于违约金，法律是有限制性规定的，即违约金不能过分高于守约方损失的百分之三十。
如果约定的违约金超过这一比例的，违约方可以以违约金过高为由，请求法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当然在确定守约方因违约所造成的损失时，应该以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

2018-08-13 18:29:11

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对违约金的适用，有法定的从法定，没有法定的，看合同双方有没有约定，如没有法定，也没有约定，则只能适用其他的违约责任，如继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。逾期付款给相对方造成损失的，应当依照法律规定或根据合同约定承担赔偿对方当事人所受损失的责任。
　　根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定因逾期付款产生的损失赔偿额的计算方法，如没有约定，债权人应提供对方逾期付款给自已造成损失的证据，含利息损失、追款费用等。
对没有约定违约金的一方当事人主张违约金的，法官应将法律规定向当事人进行释明，要求当事人变更诉讼请求，当事人坚持不肯变更的再驳回其请求，以充分保护当事人的权益。

2018-08-13 18:40:00