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因此我就跟他签署一个三方协议（包括中介）购买了此房，开发商并没有提供商品房合同

更新时间：2018-08-12 15:13:45人浏览

问题描述：

律师您好：我于06年2月份购买了一套二手商品房新房，这套房子比较特殊，是开发商顶帐给一个包工头的，该包工头持有此房的预购证、和开发商欠他多少钱并用这套商品房顶帐的一个合同。去年2月份由于该包工头说商品房合同很快就下来可以直接写我的名字，因此我就跟他签署一个三方协议（包括中介）购买了此房，房屋总价值30万，我给了他25万，商定合同下来后再付5万（此条并未写入合同），该房06年5月份入住，由于开发商赖帐，包工头多次跟开发商要房，拖延至10月份才给包工头钥匙，开发商并没有提供商品房合同，包工头把钥匙给我，我就装修并搬入了。由于包工头跟开发商认识，他说不好意思告开发商，我的境地很是为难，超过两年就不能起诉他们了。

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商品房购买因商品房性质不同而有所差异，但总的来讲，以下基本步骤是每个购房者都必须经历的：　　(l)签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款;　　
(2)签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款;　　
(3)办理商品房抵押贷款的，应与银行签订《个人住房贷款借款合同》;　　
(4)买卖双方到北京市房屋土地管理局办理登记备案;　　
(5)购房者与开发商办理入住手续;　　
(6)购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关。

2018-08-12 14:46:12

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《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产建设企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产建设企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
返本销售的实质是房地产建设企业以其房屋所有权交换房屋买受人一定数额货币(购房款)和一定年限(返本期限)内的使用权。　　售后包租实际包含两层法律关系：一是买卖合同关系，二是租赁合同关系。
返本销售和售后包租，对房地产建设企业来讲，其目的是可以迅速回笼建设资金;对购房者而言，返本销售的有利之处是可以获得比银行利润更高的回报，售后包租则可以保证自己一定期限内的租金收益。
在目前的法制状况下，没有强大的监管手段来保证房地产建设企业返本和保证租金收益。从实际情况看，大多数房地产建设企业确定的返本年限和包租期限与回报率都是不合理的，而且销售价格都偏高，返本、包租只是促销手段，且往往带有一定欺骗性，因此法律全面禁止返本销售和售后包租。

2018-08-12 14:51:19

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在开发商违约情况，业主起诉开发商需要做好以下准备：第一，业主身份证原件和复印件各一份。第二，购房合同原件与复印件各一份。第三，看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。
第四，去工商局查询开发商工商登记信息。第五，收集证据，证明开发商违约。第六，立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉.第七，法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。

2018-08-12 15:13:45