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通过中介签订了一套二手房买卖合同，乙方有权解除房产买卖合同，以致该房产交易无法正常继续履行

更新时间：2018-08-10 17:31:28人浏览

问题描述：

我（乙方即买方）通过中介签订了一套二手房买卖合同，按照合同中的解押协议第六条约定，乙方于甲方还款前将等同于甲方应还款额的部分房款存入担保公司指定银行冻结以证明其购买意向，若甲方在居间方所通知的还款时间后五个工作日内未还清借款及利息，乙方可要求规还上述款项；按照解押协议第十条第二款若拖延超过十五日，乙方有权解除房产买卖合同，并要求按成交价的每日万分之五支付滞纳金，同时支付伍万陆仟元的违约金，承担相当于双方佣金总额壹万陆仟捌佰元的赔偿金。我（乙方）按居间方通知于2009年6月24日甲方还款前将叁拾贰万房款存入担保公司指定银行帐户，但是截止2009年8月14日，期间我虽多次通过居间方催促，甲方房产仍未解押，以致该房产交易无法正常继续履行，给我（乙方）利益带来了损失。且甲方及居间方并未能提供有效证据以说明具体原因，一直推托是银行方的责任。

3位律师解答

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根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以，借款合同属于合同中一类合同类型，法律上是允许约定违约责任的。
另外合同法第二百零七条规定，“应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”本身就是一种违约条款，逾期利息即是违约金。所以违约金是可以以事先确定具体数额的形式约定，当然也可以以逾期利息形式出现，因为国家法律法规对于以确定数额的方式支付违约金并无禁止性规定，按照民法意思自治的原则，该种方式法律上是不限制的。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2018-08-10 17:16:09

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1、合同法规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。双方当事人协商一致可以解除合同。你可以跟开发商协商解除合同。　　
2、违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，合同到期退房违约金从其约定；如果没有约定，按照法律规定处理。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿；违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。

2018-08-10 17:22:45

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《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。
一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。
但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。
因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

2018-08-10 17:31:28