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二手房买卖合同到期。拒不交房。称承担违约责任。假使我们进入房屋不给尾款，算不算违约？

更新时间：2018-08-10 17:32:39人浏览

问题描述：

二手房买卖合同到期。上家户口没迁出，拒不交房。称承担违约责任。我们房产证早已拿到，请问可否在110的见证下，强行进入房屋。房屋内已经搬空，除承诺给我们的东西外，没有其他东西。另外，上家还有尾款在我们手里，假使我们进入房屋不给尾款，算不算违约？但他们户口还没迁，我们会在他们户口迁走后扣掉违约金交付上家。合同写房屋交接后附尾款，但也规定了交房前必须迁出户口。谢谢？

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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一、法定违约金一般在二手房买卖合同当中会对违约金作规定，而且有违约金比例或数额，适用法定违约金。由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可以按照该比例直接计算出违约金的数额。如果延期，那么合同法定违约金的计算标准是固定的；第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金是有一定比例范围的。
二、约定违约金约定违约金的比例在法律中无明文规定，因此在实践处理中也不一致。很多人认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效，但实际中也常常遇到约定违约金过高的问题。从法律上讲，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果属于《合同法》中关于无效经济合同规定的，则应认定该违约金条款为无效。
三、二手房买卖合同中的违约金的约定
1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定；
2、在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%；如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

2018-08-10 17:06:58

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合同违约责任形式都有哪些:　　
1.继续履行，又称强制履行，指在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。　　其构成要件下：　　
(1)存在违约行为;　　
(2)必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为;　　
(3)必须是违约方能够继续履行合同。　　
2.采取补救措施：根据《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”　　
3.赔偿损失，即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。　　其责任构成如下：　　
(1)违约行为;　　
(2)损失;　　
(3)违约行为与损失之间有因果关系;　　
(4)违约一方没有免责事由。　　
4.定金责任：《合同法》第115条规定：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”　　
5.违约金责任，又称违约罚款，是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。　　
(1)违约金责任的构成：　　A.违约行为发生，至于违约行为的类型，应视当事人的约定或法律的直接规定;　　B.原则上要求违约方有过错，或者是故意，或者是过失。　　
(2)违约金约定的无效A.载有违约金条款的合同无效、被撤消、不被追认或不成立，违约金的约定也无效;　　B.在违约金系赔偿损失额预定的情况下，当事人约定违约金与赔偿损失并存，使守约方获取“不当得利”，可以认定违约紧的约定无效;　　C.在法定违约金场合，当事人约定的违约金违反法律规定，无效，一般都是部分无效。　　
(3)定金与违约金能否并罚《合同法》第116条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这条规定否定了违约金与定金的并罚。　　
(4)违约金过高的处理当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

2018-08-10 17:08:40