房屋拆迁之后（我们已在合同上签字）开发商把我们的房产证收去了．但土地证还在我们手上．
更新时间：2018-08-10 08:21:24人浏览
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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开发商长期不开房产证怎么办？
1、向市房管局反映问题，开发商的办证义务。
1、向市房管局反映问题，开发商的办证义务。
2、按双方合同的约定执行。
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
2018-08-10 08:11:57
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土地证，是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。土地证书是土地权利人依法拥有土地使用权利的法律凭证，一套住房应当拥有房屋所有权证和土地使用权证，两证齐全才算获得了完整的权利。凡依法取得国有土地使用权的单位和个人都可以向土地主管部门申请办理土地证书。 不办理土地证房屋可以过户吗
1、是小产权房,能不能过户,要问房子所在地的房产部门。
2、能否过户关键是两个问题,第一个是房产人的证是什么证,如果要上市,必须是国家承认的房屋所有权证,如果是宅基地或者无颁发产权凭证的部门出具的,那必然不能过户.第二个问题就是土地的问题,一般能上市的房产,土地必然是国家出让的,而你说的土地现在是集体所有.而该房产所在土地是否经过审批规划,如果是的话,那在补交一部分土地出让金后应该就可以过户,如果是私自建立的,那没有新政策的出台,必然是不能过户的。
3、在房产没有过户到你身上之前,你仍然没有取得房产的所有权,自然无权买卖.而且现在土地尚属于集体所有,所以(如果能上市的话)必须要在办理完相关的土地出让,房产所有及土地使用过户后才能买卖。
4、如果拆迁,你必须证明你是该房产的所有人及土地的合法使用人才可以得到补偿,否则的话,如果上述房产拆迁,你只能请求房产的出售人给与你赔偿,而不能要求拆迁方或者国家补偿。
5、过户通常有赠与与买卖两种办理方式,赠与是赠与人与受赠人双方到公证处办理,办理后去房产部门过户/买卖是买卖双方拿签署的买卖合同到房产登记部门过户.赠与的费用是公证费+税费.买卖只有税费,但税种相对赠与要多些.相互比较现在买卖手续相对便宜些。
1、是小产权房,能不能过户,要问房子所在地的房产部门。
2、能否过户关键是两个问题,第一个是房产人的证是什么证,如果要上市,必须是国家承认的房屋所有权证,如果是宅基地或者无颁发产权凭证的部门出具的,那必然不能过户.第二个问题就是土地的问题,一般能上市的房产,土地必然是国家出让的,而你说的土地现在是集体所有.而该房产所在土地是否经过审批规划,如果是的话,那在补交一部分土地出让金后应该就可以过户,如果是私自建立的,那没有新政策的出台,必然是不能过户的。
3、在房产没有过户到你身上之前,你仍然没有取得房产的所有权,自然无权买卖.而且现在土地尚属于集体所有,所以(如果能上市的话)必须要在办理完相关的土地出让,房产所有及土地使用过户后才能买卖。
4、如果拆迁,你必须证明你是该房产的所有人及土地的合法使用人才可以得到补偿,否则的话,如果上述房产拆迁,你只能请求房产的出售人给与你赔偿,而不能要求拆迁方或者国家补偿。
5、过户通常有赠与与买卖两种办理方式,赠与是赠与人与受赠人双方到公证处办理,办理后去房产部门过户/买卖是买卖双方拿签署的买卖合同到房产登记部门过户.赠与的费用是公证费+税费.买卖只有税费,但税种相对赠与要多些.相互比较现在买卖手续相对便宜些。
2018-08-10 08:13:22
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房屋拆迁补偿安置合同哪些无效，
1、拆迁单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位签订的拆迁安置合同的效力。 根据《民法通则》和《公司法》相关规定，分支机构对外作出的民事行为，产生的权利义务应由其上级法人承担。不论该分支机构在签订拆迁安置补偿合同时是否以自己的名义，在诉讼中均应将其上级法人列为诉讼主体。因其上级法人具有拆迁资质，故该类合同应属有效。 接受具备拆迁资质的单位的委托而签订合同的受委托人，不论是否具有拆迁资质，只要其以委托人的名义与被拆迁人签订合同，由于委托人具有拆迁资质，该类合同有效。 受委托人其以自己的名义，与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿合同应当有效，即使受委托人不具备拆迁资质也应有效。
2、被拆迁人无民事行为能力或限制民事行为能力，拆迁人与其订立的拆迁安置补偿合同无效。 根据民法通则的规定，无民事行为能力人必须由其法定代理人代理代理实施民事行为。限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。鉴于拆迁安置补偿合同内容相对复杂，为了保护无民事行为能力人或限制行为能力人的合法财产及其处分权，该合同必须由其法定代理人代为签订。
3、代理人超越代理权限或无代理权限所签订的拆迁安置补偿合同，应根据具体情况认定合同效力。 根据民法通则的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。如果代理人没有代理权、超越代理权可能产生两种法律后果： 一是代理人签订的拆迁安置补偿合同为效力待定合同，如果被代理人事后对代理人的行为予以追认的，该代理行为有效;被代理人事后不追认的合同无效。 二是《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，代理人的行为构成表见代理，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。
4、房屋的实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同效力问题。 在通过合法买卖、继承、离婚、赠与等形式取得房屋所有权的实际使用人，没有办理房地产权证变更的情形下，对其与拆迁人达成的拆迁安置补偿合同进行审查时，法院应告知当事人追加登记的产权人作为第三人参加诉讼。如果第三人不主张权利或者其主张权利不成立的，则实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。
5、对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁安置补偿合同。 如事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人追认的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置补偿合同的，该合同因侵犯了他人的权利，应认定无效。
6、拆迁租赁房屋，被拆迁人在未与承租人解除租赁关系之前，与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同，如果双方是以房屋产权调换作为补偿方式的，该合同有效。如果以货币补偿方式补偿的，该合同效力待定，即承租人事后与被拆迁人解除租赁关系或者接受其安置的合同有效，承租人不同意解除合同，也不同意接受其他安置条件的合同无效。 相关知识延伸阅读：什么是房屋拆迁补偿 拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
1、拆迁单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位签订的拆迁安置合同的效力。 根据《民法通则》和《公司法》相关规定，分支机构对外作出的民事行为，产生的权利义务应由其上级法人承担。不论该分支机构在签订拆迁安置补偿合同时是否以自己的名义，在诉讼中均应将其上级法人列为诉讼主体。因其上级法人具有拆迁资质，故该类合同应属有效。 接受具备拆迁资质的单位的委托而签订合同的受委托人，不论是否具有拆迁资质，只要其以委托人的名义与被拆迁人签订合同，由于委托人具有拆迁资质，该类合同有效。 受委托人其以自己的名义，与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿合同应当有效，即使受委托人不具备拆迁资质也应有效。
2、被拆迁人无民事行为能力或限制民事行为能力，拆迁人与其订立的拆迁安置补偿合同无效。 根据民法通则的规定，无民事行为能力人必须由其法定代理人代理代理实施民事行为。限制民事行为能力人可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。鉴于拆迁安置补偿合同内容相对复杂，为了保护无民事行为能力人或限制行为能力人的合法财产及其处分权，该合同必须由其法定代理人代为签订。
3、代理人超越代理权限或无代理权限所签订的拆迁安置补偿合同，应根据具体情况认定合同效力。 根据民法通则的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。如果代理人没有代理权、超越代理权可能产生两种法律后果： 一是代理人签订的拆迁安置补偿合同为效力待定合同，如果被代理人事后对代理人的行为予以追认的，该代理行为有效;被代理人事后不追认的合同无效。 二是《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，代理人的行为构成表见代理，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。
4、房屋的实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同效力问题。 在通过合法买卖、继承、离婚、赠与等形式取得房屋所有权的实际使用人，没有办理房地产权证变更的情形下，对其与拆迁人达成的拆迁安置补偿合同进行审查时，法院应告知当事人追加登记的产权人作为第三人参加诉讼。如果第三人不主张权利或者其主张权利不成立的，则实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。
5、对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁安置补偿合同。 如事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人追认的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置补偿合同的，该合同因侵犯了他人的权利，应认定无效。
6、拆迁租赁房屋，被拆迁人在未与承租人解除租赁关系之前，与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同，如果双方是以房屋产权调换作为补偿方式的，该合同有效。如果以货币补偿方式补偿的，该合同效力待定，即承租人事后与被拆迁人解除租赁关系或者接受其安置的合同有效，承租人不同意解除合同，也不同意接受其他安置条件的合同无效。 相关知识延伸阅读：什么是房屋拆迁补偿 拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。 货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
2018-08-10 08:21:24
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