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现在拆迁安置房,签约写着交换120平方的安置房。是否要包括公摊面积在内,还是只是安置房的室内面积。

更新时间：2019-06-19 14:42:53人浏览

问题描述：

旧房子拆迁时,按产权交换的,当时丈量的是室内面积。现在拆迁安置房,交换时,是算室内面积,还有包括公摊面积也要算在内。例:当时按产权交换,旧房子是120平方的(此为室内面积),签约写着交换120平方的安置房。那此时120平方是否要包括公摊面积在内,还是只是安置房的室内面积。现在拆迁安置房,签约写着交换120平方的安置房。是否要包括公摊面积在内,还是只是安置房的室内面积。

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一、什么是房屋公摊面积?　　
(一)公摊建筑面积究竟包括哪些内容：　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第8条、第9条的规定，公用建筑面积由以下两部分组成：　　
1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。　　
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。　　
(二)商品房不应分摊的共有建筑面积：　　
1、从属于人防工程的地下室、半地下室。　　
2、供出租或出售的固定车位或专用车库。　　
3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。　　
二、如何确定公摊面积?　　
(一)公摊面积的确定原则：　　产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊;无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：　　
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。　　
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。　　
(二)公用建筑面积的计算方法　　购房者在购房时，看一看作为合同附件的公摊规则等，如果出现不应计入面积的部分可以要求剔除，例如已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积等。根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：　　
1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。　　
2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说，公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。　　
3、各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说，分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。　　另外，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。　　除此之外，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。开发商不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。购房者在计算面积时可以咨询律师或专业机构，最重要的，开发商在销售商品房时，需要在合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为，应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外，开发商无权将公摊面积再次出租或出售，需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用。购房者要仔细看合同内容，避免开发商侵犯自己的合法权益。

2019-06-19 14:27:12

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双方签订合同约定转让未领产权证的拆迁安置房是否可以，该合同是否有效?　　我国城市房地产治理法第三十七条第项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。实务中，也有不少当事人和部分法官持相同的观点，认为房屋权属证书等于房屋产权证，未领取产权证的房屋不得转让。
对此笔者不敢苟同。　　上述法律规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清楚合法，避免来源不明、权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益，不利于国家治理和监督。
但是，我们并不能由此得出房屋权属证书等于房屋产权证的结论。房屋产权证并不是惟一能够证实房屋产权清楚合法的证书。房屋权属证书包括产权证以及产权证以外的国家有权部门出具的房屋产权证实、房屋使用权证、房屋销售许可证、房屋产权审核单等一切证件、证实材料。
一个最有代表性、普遍性的例子，就是在城市商品房开发建设过程中，开发商在申请预售商品房时，房管部门只依法审查核发待售商品房预售许可证，开发商取得许可证后就可以合法出售房屋了，房管部门并不发给开发商相应的产权证，不把领取产权证作为出售商品房的前提条件。
在商品房预售的情况下，由于商品房尚未建成，也不可能产生商品房的物权登记。此时，房管部门核发的商品房预售许可证不仅证实开发商出售房屋的合法性，也证实了出售房屋的权属，起到临时产权证的作用，成为房屋权属证书的一种。
由于开发商没有每套商品房的产权证，为了交易所需，房管部门遂向开发商出具每套房屋的产权证实单，开发商与购房者结算后，将此单转交给后者，后者凭此单在完税后向房管部门申请领取产权证。
因此，对于购房者而言，产权证实单也起到临时产权证的作用，与购房合同一起共同证实待领证房屋的权属，也成为房屋权属证书的一种。　　房管部门、开发商及购房者在行政治理和市场交易中逐步形成的用产权证实单临时代替产权证的操作程序有着极其重要的现实意义。
临时的产权证实单有着正式的产权证不可替代的优点：减少交易环节，节约交易成本，实现优质高效的行政服务，维护法律文书的权威。因为开发商在其开发的商品房经验收合格后随即要交付购房者，购房者立即就会领取产权证，其间的时间差极短，假如机械地要求开发商先领取每套商品房的产权证，势必造成随后各购房者再过户领取新证，原证因此而作废。
这必然增加当事人的交易成本，延长交易时间，也大大增加房管部门的工作量。对开发商而言，刚刚领取的产权证随之又作废，完全是不必要的浪费，最终此费用会转嫁到购房者身上，无谓地增加购房者的负担，有百害而无益。
反之，产权证实单既具有临时产权证的作用，保证交易的合法性，又大大简化了行政程序，使交易变得便捷、安全，因而为社会所广泛接受和践行。

2019-06-19 14:42:53