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我与中介签订“房屋租赁合同”,我与中介签订“房屋租赁合同”后是否即成为房主与中介委托合同的第三人?我与中介之间的“房屋租赁合同”是否继续有效?

更新时间：2019-05-27 01:03:14人浏览

问题描述：

房主与中介签订“房屋出租委托合同”,约定将房屋全权委托中介代理出租,中介按季向房主支付租金,以11个月/年计。然后,我与中介签订“房屋租赁合同”,按约定向中介支付1年租金后取得居住权。3个月后,因中介经营不善,违约停止向房主支付租金并且已经关门消失,房主找不到中介,因此向法院起诉要求中介赔偿损失。同时上门告知已解除与中介的委托合同,要求我腾房走人。问题一:目前两份合同都在有效期内,房主可以因中介违约而单方中止合同,同时宣布我与房主之间无任何法律关系而要求我腾房走人吗?问题二:房主与中介签订的“房屋出租委托合同”是否属于《合同法》所述的“委托合同”?我与中介签订“房屋租赁合同”后是否即成为房主与中介委托合同的第三人?问题三:中介下落不明,我与中介之间的“房屋租赁合同”是否继续有效?我按约已支付了1年租金,目前合同远未到期,是否可以因此要求房主代替中介继续履行合同而坚持不退房?问题四:如果房主采取断电、断水等手段,造成房屋失去居住条件而逼迫我走人,我可以采用什么样的方法来维护我的权利?我与中介签订“房屋租赁合同”,我与中介签订“房屋租赁合同”后是否即成为房主与中介委托合同的第三人?我与中介之间的“房屋租赁合同”是否继续有效?

4位律师解答

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对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
(一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押，未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

2019-05-27 00:41:28

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所谓中止履行只是暂停履行或者延期履行，但履行义务仍然存在；在后给付义务人提供适当担保时，应当恢复履行。
《中华人民共国合同法》：
第六十八条（不安抗辩权）“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”

2019-05-27 00:50:16

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房屋租赁合同丢失证明须提供以下资料：　
1、当事人的合法证件　
(1)私人出租屋或承租房屋的国内居民需提供本人身份证，港澳同胞需提供本人回乡证或通行证，台湾同胞需提供本人身份证或通行证，境外人士需提供本人护照。　　
(2)单位、集体出租或承租房屋的，需交验法人资格证明(《工商营业执照》或商务登记证明)以及法定代表人身份证等合法资格证明。　　
(3)当事人如需要委托他人代为办理，应出具委托授权书，并提交委托代理人身份证及复印件。　　
2、按实填写《出租屋租赁及税务登记备案表》一式三份。　　
3、《房地产权证》或《土地使用证》(备注：A、如果房屋已抵押的应提交抵押权人同意出租的证明;B、如属共有房屋应提交其他共有人同意出租的证明;C、转租房屋应提交原房屋租赁合同及产权人同意转租证明;) 　　
4、房屋产权权属证明(至少要有村、居委会有效产权证明)。　　
5、房屋租赁合同一式三份。(特别说明：以上
1、
2、
3、4项为必备要件。当事人提交复印件时，需同时提供原件，经核对加盖核对章后，将原件退还当事人。　　房屋租赁证明办理程序：　　
(一)申请。出租屋当事人到当地村(居)服务管理站或镇(街)服务管理中心申报，有房屋《房地产权证》或《土地使用证》，产权清晰的，领取并如实填写《出租屋租赁登记备案表》;无房屋《房地产权证》或《土地使用证》，但房产属无争议的，可由当地村(居)委会出具产权有效证明，领取并如实填写《出租屋租赁登记备案表》。　　
(二)初审。当事人或委托代理人携带有关资料交村(居)服务管理站，工作人员初审合格的，开具临时有关收件、收款票据。房屋租赁手续费，每年每套80元。　　
(三)发放《房屋租赁登记备案证明》。服务管理站将有关证件、资料统一送到镇(街)服务管理中心办结领取有关票证后，要及时将有关证件及正式收款票据分发给当事人，办理登记期限为3个工作日(特殊情况不超过5个工作日)。

2019-05-27 01:00:43