签了三年的租房协议，但是房子卖出了，房子的过户手续已办全。房子让给新的户主，这个事情怎么解决？

更新时间：2019-06-03 18:20:15人浏览

问题描述：

签了三年的租房协议，（到今年六月15日租满1年）但是房子卖出了，租客不肯搬，要让租客搬走，房子的过户手续已办全。房子让给新的户主，这个事情怎么解决？（注：从2017.10月左右开始卖房，期间不断有人去看房，租客从未提出买我的房子，租客的最初要求是让他住满一年，现在因我们当地拆迁户过多，租房困难，所以，租客说租不到房子，不肯搬走。）签了三年的租房协议，但是房子卖出了，房子的过户手续已办全。房子让给新的户主，这个事情怎么解决？

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如何处理租房协议纠纷，　　
(一)买卖不破租赁原则　　买卖不破租赁是租赁期间出租人将租赁物转让给第三人的，租赁合同对于受让的第三人继续有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。其具体内容包括：　　
1.租赁物在租赁期间发生所有权变动。这里所有权变动的情形包括买卖、继承、赠与等。　　
2.承租人没有终止或解除租赁合同的意思表示。　　如果承租人已明确表示终止或解除租赁合同，则不发生所有权与租赁权的冲突问题。租赁物所有权变动后，新的所有人取代原有所有人地位而成为新的承租人。原出租人因租赁物所有权的转移而退出出租人地位。承租人应依照原租赁合同向新的所有人履行义务。　　
(二)承租人的优先购买权与共有人优先购买权相冲突的处理　　《民法通则》规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时，即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。　　一般来讲，共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力，而租赁关系是债权关系，依据物权优先于债权的原则，共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征，但其毕竟是债权关系，仍然不能等同于物权的效力。　　另外，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋的管理、修缮、使用。　　
(三)租房中的登记备案问题　　根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。　　当事人未办理登记备案手续，未取得《房屋租赁证》的，租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为，其本身不是合同生效的要件。　　因此，房屋租赁合同订立后，当事人没有办理登记手续的，应责令其补办手续，而不应因此否定租赁合同的效力。　　相关知识延伸阅读：找中介租房时要注意什么　　中介提供的服务应该有尽量代理更多的待售房屋以供顾客挑选，通过验证、备档、签订合同等手段保证顾客买房的安全性，协助中间担保、代办贷款、过户取证等各项服务使顾客更省时省力，还要为投资型顾客代理出租等。中介收费国家明文规定房屋买卖代理收费分档计取，500万元以下收取
2.5%，这笔费用应由房屋出售方支付。找中介租房时要注意什么，主要内容如下：　　
(一)综合比较各公司的服务模式，货比三家，尽量不交或少交看房金或看房费等，以免发生纠纷。　　
(二)要审查对方是否具备工商执照和房地局经纪机构资质证书，工商执照中应具备“物业代理”这一经营项目，以上两证也应有“年检合格”的印章。　　
(三)在与公司看房前，要认真阅读对方提供的“中介代理合同”，这一环节至关重要，要找出您认为不合理的条款与对方商量改妥后再签字，因为一旦签字合同生效，有可能有些条款将来会对您十分不利。　　
(四)不要和经纪人个人隐瞒公司私下成交。有些客户为节省中介费，向经纪人支付回扣私下做单，这种做法不太可取。其一房源信息是公司财富，这样做已经违反双方合同，会遭到公司起诉;其二收取回扣的经纪人一般道德水平低下，有可能等你入住后看准你不敢声张，继续索要钱财;其三目前存在一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗，诈取钱财后逃之夭夭，使客户白白遭受损失又无处追偿。　　
(五)在订房时一定要自己审查房东的身份证、户口本、房产证原件，三证俱全才可付款。虽然说中介公司有审查证件的责任，但有些经纪人并不负责，所以自己必须要亲自审查，以免被假房东诈骗，据中介公司实际操作的经验来看，一般出现的诈骗事件都是房东证件不全，而当事人没有防范意识造成的，这点要特别注意。　　
(六)一旦发生自己利益受损的情况，应该立即到工商部门或房地局部门投诉。

2019-06-03 17:51:29

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依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”其次，无论是过去的拆迁，还是现在的征收，都有一个划定红线的时间，也就是确认征收范围，范围确定后有很多事情就不能再进行了，否则法律不予认可。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。”再次，然而每个地方的具体规定又有些不同，以上海为例，《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十一条（征收范围确定后不得实施的行为）：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：
（一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；
（二）房屋转让、析产、分割、赠与；
（三）新增、变更工商营业登记；
（四）迁入户口或者分户；
（五）其他不当增加补偿费用的行为。”最后，具体对比签约过户的时间与征收范围确定的时间，就能够明确是否有效了。

2019-06-03 17:59:32