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然后没有房产证和没有土地使用证是否就安全交易了？是否有必要做房地产抵押或者房产公证呢？

更新时间：2019-05-13 08:12:09人浏览

问题描述：

想买个小区的二手房然后没有房产证和没有土地使用证一个小区的有的办下来了有些还没有办业主说过2015年开发商通知办个房产证但是忙没有办理然后就等下一批说是今年2018年7月份左右办下来然后马上过户的话税费很贵呢有个5.56%的营业税如果2年以后在来办理就省了这个营业税的所以想着是否可以等房产证办下来2年以后在办理过户！但是作为买家该如何做？然后风险如何规避下：比如卖家反悔不卖房子了或者是一方多卖的情况呢维权的时候是否有保证？如果在二手房买卖合同里把这些可能违约的情况都考虑进去提高卖家违约成本是否就安全交易了？是否有必要做房地产抵押或者房产公证呢？然后没有房产证和没有土地使用证是否就安全交易了？是否有必要做房地产抵押或者房产公证呢？

4位律师解答

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可用赠予过户或买卖过户方式。过户的话办赠予费用约为报税价（即你们商定的房产转让价）的6%（公证费3%，过户税费3%）。但赠予过户后，如果你们以后要转让房产，单一项个人所得税就要交报税价的20%。所以不建议采用赠予过户。建议采用买卖过户，即直接由父转让房产给子女或别人。税费约为报税价的8%（卖方：个人所得税1%（房产证大于5年的免）、营业税
5.5%（房产证大于5年的免），买方：契税
1.5%，其它过户税费约数百，以上税点均按小于144平方米的普通住宅计算）。买卖过户如房产证过五年也不用交个税，只需交契税
1.5%，其它过户税费约数百。即总共
1.8%左右。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。对这评估价最了解的是当地同区域的房产中介，因为他们经常去过户，知道能最低报多少可以通过，所以建议你去中介那了解下。二手房过户基本程序：签买卖合同、递件、交税、完税过户、领证。不同地区有时程序不同，比方有可能先交税再递件。签买卖合同是指：买卖双方连同中介方（如果有的话），就房产价格、交楼方式、付款方式等的协商签合同。递件是指：买卖双方本人带相关资料去房管局申请房产转移登记。买方带身份证原件。如贷款要首套房证明等还要按房管局要求先到相关部门开具。卖方带身份证、房产证、房产原相关税费发票等原件。交房管局买卖合同可以用房管局版本到房管局后再签。（大城市有很多已实行网签的，就是在网上先申请预受理号和填表，再递件，免得你在房管局排队）交税是指：房管局收件后，按其要求时间到相关税局部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交各自的税费。完税过户是指：买卖双方交纳各自税费后，双方一起带身份证和各自交税费的全部发票单据，到房管局审察确认已完税，完成过户，领取过户回执。领证是指：买方按过户回执指定时间，带身份证和过户回执到房管局领取新房产证。

2019-05-13 07:56:41