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我通过中介买了一套二手房，但是现在房产市场很不稳定，如何锁定房子，归避风险?

更新时间：2019-04-04 21:20:03人浏览

问题描述：

我通过中介买了一套二手房，中介格式已签，但是现在房产市场很不稳定，耽心房东违约，如何锁定房子，归避风险?我通过中介买了一套二手房，但是现在房产市场很不稳定，如何锁定房子，归避风险?

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二手房买方违约该怎么办,　　
一、二手房买方违约该怎么办　　
1、在与二手房房主签订购房合同时，购房者必须提前考虑房价上涨等因素，考虑相关的可能结果，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。　　
2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而最后被判定合同无效，买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。　　
3、为了了解所购房屋的真实情况，购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况，最好到现场看房，并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。　　
4、购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋，如果是的话，建议城镇居民不要购买这类房屋。　　
二、二手房交付时间是多久　　二手房交房时间都是双方约定，一般在主款付完后就可以交接了。如果卖主过了约定期限还不交房的话，可以通过法律途径解决，如果约定了仲裁条款，可以申请仲裁，要求他支付租金、违约金、律师费、仲裁费等。　　交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。　　现在大部分都是开发商委托物业进行交付，开发商主要负责对业主进行身份验证，收取一些遗留费用，物业公司收取物业费等相关费用，带领业主验房，最后发放钥匙，就算完成了交房的基本程序。

2019-04-04 20:52:30

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（一）二手房买房违约的概念：１．顾名思义，是指在二手房的买卖中，当签订了买卖合同或是类似的文件规范之类之时，买房突然因为某种原因而取消对该套房子的购买权，并造成一定程度上的违约。２．二手房因为其特殊的性质：该次交易并非是首次交易，之前这套房屋已经上市交易过一次了，现在再进行二次交易。在房屋产权等项目的处理上，会比其他的房屋问题多一些，这就要求买卖双方在协商一致或是签订合同的时候就需要愈发仔细认真了。
（二）二手房买方违约的处理：１．二手房的买卖需要一定的程序：需双方订立买卖合同，后依据合同规定，由买方将资金付与卖方，依法办理房屋产权手续，再由卖方将房产如期交与买方。２．根据我国《物权法》相关规定，不动产买卖应当办理转让登记；没有办理转让登记的不影响买卖合同的生效；未经登记不得对抗善意第三人。３．出现买方违约的情况时：
（１）要确定双方签订的协议是否合法，是否具有合同效力。
（２）如果双方签有合同没有瑕疵，并且合同内容有合法约定违约金的，定金跟违约金可以选择适用，但不能既没收定金又让对方赔付违约金，两者不能兼得。
（三）二手房交易违约金的计算方式：１．依据来源：按照合同中合法约定，承担违约责任；再根据双方协商一致的结果，赔偿相应的损失和违约金。２．情况一：若是合同中有合法规定，出现违约情形时会有相应的违约金，则依据合同中的规定。３．情况二：若是合同中并没有有关违约金的赔偿问题，一般情况下是按照房款成交总价的１０％收取违约金；若是已经交付了定金，在一定的情况下定金也是不予以退还的。４．情况三：若是合同中没有合法规定，当地也不存在以上所述的一般情况，那么就需要买卖双方临时协议并且达成共识，再进行违约金的赔偿工作。二手房交易固然比一手房交易价格有所优惠，并且也能为大多数买房者们接受。但是其存在的风险也是大于一手房交易的，因此购房者们在感叹二手房交易价格美丽的同时，也需要从头到尾细致和谨慎的购房，以免出现不必要的麻烦和纠纷。

2019-04-04 20:55:44