法律快车法律问答 > 福建法律问答三明法律问答三明房产纠纷法律问答 > 问答详情

到底什么是房地产预告登记，法律规定是什么？

更新时间：2023-09-02 16:56:05人浏览

问题描述：

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

咨询我

房产纠纷律师团队

推荐

已帮助136985人 · 响应时间平均2分钟内

房屋预告登记的条件是什么：
预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创，法律依据：《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和我国台湾地区“民法”所继受。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可见，预告登记所登记的，并非现实的不动产物权，而是关于未来发生不动产物权变动的请求权，是一种期待权。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。通过预告登记，使当事人之间关于不动产物权变动的债权请求权，因为预告登记而公示于众，使该债权请求权具有了对抗第三人的效力，即一定的物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，如果未经预告登记权利人同意，不发生物权效力，从而确保将来只发生该债权请求权所期待的法律结果。
因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：
（1）经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。因此，一般说来，不可以本登记的事项，也不可以为预告登记，即使已作预告登记，因该事项不可以本登记，预告登记也将毫无意义。
（2）须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。所谓同意，是指预告登记义务人作出的同意为预告登记的单方意思表示。该意思表示须向不动产登记机关作出。该意思表示是正常情况下的构成要件。如果在登记名义人拒绝同意时，请求权人根据法院的假处分命令，可向不动产登记机关申请预告登记。依《德国民法典》、《日本不动产登记法》的规定，申请预告登记假处分时，申请人仅须证明其在实体法上有请求权即可，无须证明该请求权的行使有受到侵害的可能性。具备上述要件后，请求权人即可享有预告登记申请权，由其进行登记申请。义务人则负有协助权利人办理预告登记的义务。

2023-09-02 16:53:49

咨询我

平台法律顾问团队

官方

已帮助102543人 · 响应时间平均2分钟内

法律分析：不动产预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2023-09-02 16:54:07

咨询我

法律快车咨询顾问

已帮助165090人 · 响应时间平均3分钟内

房屋预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。但根据规定，自登记之日起满两年，当事人还不行使请求权，该登记就会自动失效。根据房屋登记办法的规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记： (一)预购商品房； (二)以预购商品房设定抵押； (三) 房屋所有权转让、抵押； (四)法律、法规规定的其他情形。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

2023-09-02 16:56:05