我想买一个单位的二手房，现在房子还没拿到房产证，不知该办什么手续和注意事项？
更新时间：2019-01-17 17:36:02人浏览
问题描述：
律师您好:我想买一个单位的二手房，现在房子还没拿到房产证，且房子的男主人已去世，女主人在四个儿子自愿放弃此房屋的继承权后（写有协议），要将所住房90平米卖掉，我想接手，不知该办什么手续和注意事项？我想买一个单位的二手房，现在房子还没拿到房产证，不知该办什么手续和注意事项？
4位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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在二手房买卖过程中，必须遵守下列规定：
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）__日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款、过户时间
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。
买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面
经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。
理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
7、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份
买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。
2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任
二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）__日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
3、必须标明付款、过户时间
很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。
如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。
4、必须注明二手房相关费用的交接时间
这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单
随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。
买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6、通过中介公司购房必须要求与房主见面
经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。
理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。
7、必须学会使用补充协议
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
2019-01-17 17:11:52
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没有取得房产证的房子可以转让。但如果确定无法取得房产证的，房产转让不受法律保护。一般情况下，只有取得房产证的房屋才能确定房屋产权人，才具有转让的条件。但如果房屋是合法取得的，以后可以依法办理房产证的，可以提前转让。
在转让时，要告知购买人未取得房产证的事实，并协助购买人办理房产手续。同时，如果房屋已经在房产管理局备案，还需要办理备案变更登记手续。
在转让时，要告知购买人未取得房产证的事实，并协助购买人办理房产手续。同时，如果房屋已经在房产管理局备案，还需要办理备案变更登记手续。
2019-01-17 17:14:32
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无房产证二手房过户 过不了户，到房管局办不了手续。如果要买的话，会有风险。至少应该到公证处办理一下买卖协议的公证。再去房管局问问可不可以办委托书公证，如果以后产权证下来以后，也不用再去找房主。
因为如果到时候房主找不到，你可就惨了。 只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。
一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。 另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。
买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。
因为如果到时候房主找不到，你可就惨了。 只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。
一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。 另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。
买房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的房子，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。
2019-01-17 17:36:02
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二手商品房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税；印花税为房屋买卖成交价的
0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。
0.05%（2009年至今暂免）；个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%；普通住宅的契税为1%，高档商品房契税为4%。
2019-01-17 17:27:13
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