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签订购房合同中，中介不作为、所以准备申请买卖合同无效；是否对本案例有影响？据说如果起诉是有期限的？

更新时间：2019-01-06 15:36:20人浏览

问题描述：

购房过程中买房夫妻双方仅一人在场房价上涨不认账 2013年6月，本人相中介购推荐的某单位宿舍一套，单价7000元/平方米，面积100㎡，总价70万。于是在中介的引见下与卖房人见面商谈，得知此房屋是卖房人单位集资建房，现在是在女儿女婿的名下（因四人均在同一单位工作，据说是卖房人的资格买的，但具体不确定），且房产证还未办理，预计2年之内能办理完成，卖房人表示女儿女婿是知晓并同意房屋出售的，所以让她来卖。因为本人是第一次买二手房，不是很明白，所以认为通过中介会保险些，谁知中介十分不专业，也为后面的纠纷埋下隐患。经过这一次与卖房人见面沟通，本人就决定购买。签订购房合同当天，我、中介、卖房人及其女儿来到签合同现场，他们声称女婿因上班来不了，在现场女儿就埋怨卖房人说不让他卖，说房价还会涨，但商量了一下，既然都但应卖了，就卖吧。签订购房合同中，我与卖房人女儿在合同中约定首付40万，半年内付清余款30万，合同上只有女儿一人的签字；我与中介的合同中约定他们因提供中介信息，收取中介费2%，即1.4万。我于2013年7月即入住此房，并按照合同约定在12月将尾款全部付清。2017年初，我们得知小区开始办理房产证，而卖房人也已经办理好了房产证，当我找到卖房人时，她却以百般推搡，说这两年房价上涨的很厉害，已经由当时的单价10000元/平方米上涨到将近30000元/平方米，如果要房产证过户必须再给她50万。我很气愤，但因一直在外地工作没精力，多次让中介协调，他们也解决不了，就说你去告他们吧。直到2018年初才调回来工作才准备寻求法律帮助。我认真把来龙去脉总结了一下，这次纠纷有以下几个关键点： 1、中介不作为、不专业：本人与中介的合同中只写明，他们收取中介费是因为提供信息；房子在女儿、女婿名下，签订合同必须双方在场，但中介没说就促成了合同签订； 2、女婿：据中介打听说卖房人卖房后未将房款给女儿女婿，而是自留，引起女婿不满。据说，这女婿与女儿现在在闹离婚，女婿也很清楚的指出卖房洽谈、签合同过程中自己未出面也未签字，法律程序上不符合，所以准备申请买卖合同无效； 3、买房资格是否对本案例有影响？ 4、据说如果起诉是有期限的？请法律人士帮我分析一下如果我起诉胜算有多少？或者我该怎么办？

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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对于离婚房产，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。
　　办理离婚析产登记的必备资料：
1、离婚判决书或离婚协议书或离婚证;
2、房地产证(如有共有证的，包括共有证);
3、申请人的身份证明;
4、房地产登记申请书;
5、委托书。
　　析产基本步骤：
1、到公证处办理析产公证 (注：如有离婚判决书的话则无需办理公证);
2、到交易中心办理转绘;
3、到房管局办理免征契税申请;
4、办理析产登记手续并缴交登记费;
5、取证。

2019-01-06 15:19:48

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办理房屋出售时，买卖合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和四面界限，土地宗地号（土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号），土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。

2019-01-06 15:35:09

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一、通过中介买房，签订合同之前一定要确定房屋产权的合法性，确定卖房人为房屋实际产权人。而且要通过网络查询等方式确认中介公司具有工商局颁发承认的企业法人营业执照或者营业执照。
二、去中介签合同注意事项如下：
1、一定要多跑几家，货比三家：多了解介个差距，避免损失。买房毕竟是人生大事，必须慎之又慎，更何况二手房买卖手续也相对复杂繁琐，稍不留神，就可能造成不必要的损失。
2、认真查看房屋产权：一定要确定房屋产权的合法性，确定卖房人有权卖房。看清房地产中介机构有没有在其经营场所明显的位置公示以下要件：由工商局颁发的企业法人营业执照或者营业执照；由国土资源和房屋管理局颁发的房地产中介服务单位备案证明；房地产中介服务收费标准；服务内容、服务标准、执业规范及投诉电话等。
3、小心细致签订合同：签订合同的时候一定要每一条都明白是什么意思，有条件最好带律师。一定要确保合同是公平的，不要时候吃亏。
4、办理过户手续：办理过户手续千万不要简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
5、不要和任何非房东的人签订任何合同：这一点非常重要！当然，中介很可能会要求和购房者签订关于定金的合同，签订这些合同没有问题，但是一定要给一个购房者自己觉得合适的价格，或者稍低于自己觉得合适的价格的价格。
6、防止中介挪用房款：二手房交易中，买卖双方应当面交割房款，中介只是履行监督职能。一些中介工作人员常常用各种方法劝说客户把房款交给中介代管，但是房款一旦交给中介，中介公司就会各种理由拖延交易时间，占用、挪用客户的房款为公司牟利，给买卖双方都带来很大不便。一旦遇到中介关门、倒闭，将是件非常危险的事情。此类情形二手房买卖双方的资金将很难收回。
7、交付定金需慎重：需要注意的是交定金的同时要签买卖合同，此时就要对价格、付款方式、屋内设备明细等进行确认，不要听信中介的任何其他承诺，交付定金时一定要写明定金是什么时候交的，什么时候还，逾期怎么办，违约怎么赔，并尽量少交付定金。
8、确认产权是否明晰：交付定金之前，务必确认所交易房屋的产权性质，如果产权有问题，如抵押、查封等，你将很难处理。
9、签订买卖合同写明违约责任：签二手房合同，应"先小人，后君子",有话提前说。大部分的中介都有统一的制式合同，需要注意的是补充条款，一般都会写明双方应尽的责任，但是没有写违约责任。买卖双方应就违约责任提前约定，需要注意的是，应该把中介方的违约责任也提前约定。
10、中介费最后付清：作为购房人，不要听信中介的任何承诺，一定要坚持等二手房交易手续完全办理完毕后再支付中介费

2019-01-06 15:36:20