卖了二手房中介把购房合同上甲方交房给乙方写成乙方交房给甲方这份合同有效吗
更新时间:2019-02-08 13:29:02人浏览
问题描述:
4位律师解答
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
![法律快车咨询顾问](https://pic3.lawtimeimg.com/images/default/aiphoto/answer/v4/lawyer3.jpg)
已帮助138203人 · 响应时间 平均2分钟内
购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。那么,购房合同过了日期没签约是否有效,
一、购房合同过了日期没签约是否有效 合同没有效力,需要买卖双方重新协商签订购房合同。 中介违法在先,按照合同法相关理论,中介违反先合同义务,法条规定为合同法第四十二条:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:
(一)假借订立合同,恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
二、签好购房合同要注意的事
1、弄清楚合同中的当事人 在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方:一为购房者,一个是开发商。购房者,即购房合同中的“买受人”,他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定,承担违约责任。
2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解:房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。
3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的,如果交易流程有那些都不知道的话,将来在过户的时候会非常麻烦的,有可能为自己带来损失。
4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。
一、购房合同过了日期没签约是否有效 合同没有效力,需要买卖双方重新协商签订购房合同。 中介违法在先,按照合同法相关理论,中介违反先合同义务,法条规定为合同法第四十二条:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:
(一)假借订立合同,恶意进行磋商;
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;
(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
二、签好购房合同要注意的事
1、弄清楚合同中的当事人 在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方:一为购房者,一个是开发商。购房者,即购房合同中的“买受人”,他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定,承担违约责任。
2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解:房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险;违约责任。
3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的,如果交易流程有那些都不知道的话,将来在过户的时候会非常麻烦的,有可能为自己带来损失。
4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。
2019-02-08 13:06:46
![平台法律顾问团队](https://pic3.lawtimeimg.com/images/default/aiphoto/answer/v1/lawyer2.jpg)
平台法律顾问团队
官方
已帮助139334人 · 响应时间 平均5分钟内
您看合同约定的具体履行合同的期限,如果超过了约定的期限 协商不成 ,您可以主张解除合同 。 法律依据 中华人民共和国合同法 第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
2019-02-08 13:13:30
![平台特邀律师](https://pic3.lawtimeimg.com/images/default/aiphoto/answer/v3/lawyer2.jpg)
平台特邀律师
推荐
已帮助187389人 · 响应时间 平均1分钟内
二手房交房时间,
一、二手房交房时间 二手房交房时间都是双方约定,一般在主款付完后就可以交接了。交房是开发商向业主履行交付的义务,他委托物业向业主交付,也是可以的,但实际上物业应该提供委托书。否则,是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。 现在大部分都是开发商委托物业进行交付,开发商主要负责对业主进行身份验证,收取一些遗留费用,物业公司收取物业费等相关费用,带领业主验房,最后发放钥匙,就算完成了交房的基本程序。
二、二手房收房注意事项
(1)结清水表账单。交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
(2)告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。
(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。
(5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路,买家要问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。
(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。
(7)结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。
(8)附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
(9)迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
一、二手房交房时间 二手房交房时间都是双方约定,一般在主款付完后就可以交接了。交房是开发商向业主履行交付的义务,他委托物业向业主交付,也是可以的,但实际上物业应该提供委托书。否则,是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。 现在大部分都是开发商委托物业进行交付,开发商主要负责对业主进行身份验证,收取一些遗留费用,物业公司收取物业费等相关费用,带领业主验房,最后发放钥匙,就算完成了交房的基本程序。
二、二手房收房注意事项
(1)结清水表账单。交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
(2)告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。
(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。
(5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路,买家要问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。
(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。
(7)结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。
(8)附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
(9)迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
2019-02-08 13:29:02
![合同纠纷律师团队](https://pic3.lawtimeimg.com/images/default/aiphoto/answer/v2/lawyer2.jpg)
合同纠纷律师团队
推荐
已帮助151756人 · 响应时间 平均2分钟内
二手房买卖中介违法行为:二手房中介公司与买方签订买卖合同,不让买方与卖方见面,不与卖方签订买卖合同,直接向买方收取房款,一般二手房中介公司都称将卖方的房屋收购,他们有处理权。二手房中介公司收取交易的差价作为自己的收入。 二手房中介公司几种操作方式的法律效力问题。目前房屋二手房中介公司介入二手房交易的程度比较深,这其中既有正规的大公司,也有良莠不齐的中小公司。这些公司在二房交易过程当中主要采用以下几种方式与买卖双方交易:
1、二手房中介公司按成交价收取二手房中介费,为双方提供信息,并代办过户手续或贷款手续或垫资等;
2、二手房中介公司与买方签订买卖合同,不让买方与卖方见面,不与卖方签订买卖合同,直接向买方收取房款,一般二手房中介公司都称将卖方的房屋收购,他们有处理权。二手房中介公司收取交易的差价作为自己的收入。 第1种交易是符合法律规定的,第2种交易方式是违反法律规定的,因为二手房中介公司称收购了卖方的房屋,但未办理过户手续,将卖方的房产证更名为二手房中介公司的名下,二手房中介公司再以自己的名义与买方签订房屋买卖合同,权利的主体不一致,根据《合同法》第132的规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。二手房中介公司对所出售的房屋没有处分权。如二手房中介公司的确从卖方手中购得房屋,那么也应办理权属转移登记手续,办理产权证,二手房中介公司如未办理产权证,则违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第
(六)款的规定:
(六)未依法登记领取权属证书的;因违反法律的强制性规定,违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定,导致合同无效。如果二手房中介公司是受卖方委托卖房,那么二手房中介公司与卖方是一种委托代理关系,二手房中介公司本身不应与买方签订买卖合同,这时卖方即真正的房主才有权利与买方签订买卖合同。二手房中介公司为了利益的需要,经常混淆不同的法律关系。 总之,二手房交易的法律问题不明确的比较多,希望参与二手房买卖的各方当事人了解二手房交易方面的法律规定,也希望各地法院对二手房交易的法律问题做一专题调研,统一裁判的标准和尺度,以利于社会及市场经济的发展,符合法律发展的潮流,也符合社会各界的利益。
1、二手房中介公司按成交价收取二手房中介费,为双方提供信息,并代办过户手续或贷款手续或垫资等;
2、二手房中介公司与买方签订买卖合同,不让买方与卖方见面,不与卖方签订买卖合同,直接向买方收取房款,一般二手房中介公司都称将卖方的房屋收购,他们有处理权。二手房中介公司收取交易的差价作为自己的收入。 第1种交易是符合法律规定的,第2种交易方式是违反法律规定的,因为二手房中介公司称收购了卖方的房屋,但未办理过户手续,将卖方的房产证更名为二手房中介公司的名下,二手房中介公司再以自己的名义与买方签订房屋买卖合同,权利的主体不一致,根据《合同法》第132的规定,出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。二手房中介公司对所出售的房屋没有处分权。如二手房中介公司的确从卖方手中购得房屋,那么也应办理权属转移登记手续,办理产权证,二手房中介公司如未办理产权证,则违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第
(六)款的规定:
(六)未依法登记领取权属证书的;因违反法律的强制性规定,违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定,导致合同无效。如果二手房中介公司是受卖方委托卖房,那么二手房中介公司与卖方是一种委托代理关系,二手房中介公司本身不应与买方签订买卖合同,这时卖方即真正的房主才有权利与买方签订买卖合同。二手房中介公司为了利益的需要,经常混淆不同的法律关系。 总之,二手房交易的法律问题不明确的比较多,希望参与二手房买卖的各方当事人了解二手房交易方面的法律规定,也希望各地法院对二手房交易的法律问题做一专题调研,统一裁判的标准和尺度,以利于社会及市场经济的发展,符合法律发展的潮流,也符合社会各界的利益。
2019-02-08 13:16:20
声明:以上内容由用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。如若涉及隐私请通过【投诉】功能联系删除。
相关知识推荐
![合同只约定卖方违约责任可以吗](http://img.lawtimeimg.com/info/2020/0330/20200330011752735_220wh220.jpg)
合同只约定卖方违约责任可以吗
我们在买卖那种价值特别大的物品的时候,一般都会签订一个合同,从而约定双方的责任和义务,那么合同只约定卖方违约责任可以吗?答案是可以的,接下来由法律快车小编为大家
违约责任
人浏览
夫妻双方联合署名其实也分成两种情况:一种是约定了份额,这种约定并不会在房产证上体现,但是在房管局登记的时候,会明确按百分比共有,离婚时也照此比例划分;另一种是没
全部4个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo6.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo2.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo6.jpg)
![签了卖房合同不交房违约吗](http://pic1.lawtimeimg.com/images/area/case/28.jpg)
签了卖房合同不交房违约吗
签了卖房合同不交房违约吗?做生意讲究诚信,买卖房屋也是如此。合同生效后双方都因依诚信原则履行各自的义务。但是,就有人因为房价上涨,不肯交房。日前,金湖县法院以调
合同动态
人浏览
![期房买卖须办理购房合同更名](http://pic3.lawtimeimg.com/images/area/case/58.jpg)
期房买卖须办理购房合同更名
期房买卖须办理购房合同更名房子尚未取得房产证,如果转让就需要办理合同更名手续。因为国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定:“禁止商品房预购
合同签订
人浏览
找中介买二手房怎么防止他们吃差价1、最好是三方见面、透明交易房屋买卖十分复杂,所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时,最好能买卖双方和中介公司都见面,做到透明交
全部4个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo4.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo3.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo2.jpg)
购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和房地产开发企业,在平等、自愿、协商一致的基础上就买
全部4个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo1.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo6.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo5.jpg)
如果离婚属于协议离婚,房子归一方也是协议而来,那么贷款债务也应该协商处理。如果离婚及房产分配属于法庭判决,那么贷款债务归属也应该由法庭判决。因为房产及债务都属于
全部4个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo7.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo1.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo6.jpg)
要结合合同条款综合判断.
全部2个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo2.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo3.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo3.jpg)
你好,要看你们是如何约定的。买卖双方谁都可以是甲方
全部7个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo5.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo5.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo7.jpg)
![施工合同是不是要式合同](http://wl03.lawtimeimg.com/ltimg/zhishi/cacbad/1659073640420_5076055718ddbb6b_220wh220.jpg)
施工合同是不是要式合同
施工合同是要式合同。所谓要式合同是指根据法律规定应当采取特定方式订立的合同。施工合同是指承包人进行工程建设施工、发包人支付价款的协议,当事人订立施工合同应当采用
合同纠纷
人浏览
带上协议当面咨询律师。
全部12个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo3.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo5.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo7.jpg)
借款凭证在超过三年后仍然有效。具体操作建议如下:首先,如果债务人承认债务,可以与债权人协商签订新的还款协议;其次,如果债务人否认债务,可以收集证据通过法律途径追
全部3个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo1.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo6.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo1.jpg)
你好,让对方补盖公章
全部3个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo2.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo3.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo7.jpg)
![建设合同属于什么类别合同](http://wl01.lawtimeimg.com/ltimg/zhishi/cacbad/1659073674592_8516055718b5d23c_220wh220.jpg)
建设合同属于什么类别合同
建设合同属于承揽类别合同。建设工程合同是承包人进行工程建设发包人支付价款的合同,通常包括建设工程勘察、设计、施工合同,依法订立的建设工程合同对承包人和发包人具有
合同纠纷
人浏览
常见的处理方式是在购房合同中详细列明物业管理费用。选择处理方式时,应考虑费用透明度、合理性及与物业服务水平的匹配度,确保双方权益。
全部3个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo5.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo1.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo3.jpg)
你好,看协议而定
全部1个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo2.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo7.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo3.jpg)
![先施工后签合同违法吗](http://wl02.lawtimeimg.com/ltimg/zhishi/50118/1659073784788_501183868_220wh220.jpg)
先施工后签合同违法吗
先施工后签合同违法,存在一定的法律风险。对于合同签订前的履行过程,由于存在较大的不确定因素,双方的权利义务不明确、法律责任界定不清,容易产生法律纠纷,合同的事前
合同纠纷
人浏览
你好,具体什么事情
全部3个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo1.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo6.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo5.jpg)
立即向派出所、市场监督管理局 投诉 房东及其公司。
全部4个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo4.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo6.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo2.jpg)
你好,建议协商处理一下,看合同是否约定了违约金
全部5个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo4.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo2.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo1.jpg)
合同有效,对方无权随意解除合同。即使合同租赁期满,你们依法享有优先租赁期。详细咨询,联系我
全部1个答案 >
人咨询过 去咨询
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo3.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo4.jpg)
![](http://pic3.lawtimeimg.com/images/v2/m/common/photo/photo1.jpg)