我通过中介买了二手房,需要办理银行按揭贷款,银行给我评估价没这么高,请问这份补充协议具有法律效力吗?
更新时间:2019-03-17 05:42:20人浏览
问题描述:
我通过中介买了二手房,总价92万,需要办理银行按揭贷款,银行给我评估价没这么高,评估价66万。现在要去房管局办理过户手续,中介也是按66万的房款做的合同,这样可以帮我省去一笔税收,为了让房东放心,三方决定签一份补充协议,协议书上补充说明实际成交价是92万而不是66万,请问这份补充协议具有法律效力吗?我通过中介买了二手房,需要办理银行按揭贷款,银行给我评估价没这么高,请问这份补充协议具有法律效力吗?
4位律师解答
未面谈及查看证据材料,律师回答仅供参考。
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您好,贷款买二手房,可贷评估价(这个评估价是银行认可的房地产评估公司出具的)的7成。二手房的贷款额是按评估价来计算的,评估价比成交价低,因此二手房的首付款要把成交价与评估价之间的差额计算进去。
举例:一套市场价100万的房子,其评估价是90万,那么首次贷款的话,可贷90万的7成,即63万,剩余的钱都是首付款,即首付款是37万(首付比例区别于购买一手房的30%)。
评估价越高,贷款金额越高,首付款越低,反之评估价越低,贷款金额越低,首付款越高。以上价格均来源于网络,仅限参考。
举例:一套市场价100万的房子,其评估价是90万,那么首次贷款的话,可贷90万的7成,即63万,剩余的钱都是首付款,即首付款是37万(首付比例区别于购买一手房的30%)。
评估价越高,贷款金额越高,首付款越低,反之评估价越低,贷款金额越低,首付款越高。以上价格均来源于网络,仅限参考。
2019-03-17 05:16:35
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买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下:
1.第1日 递交材料,提出申请
买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
2.第2-7日 评估
根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。
完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
3.第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。
审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公,报批速度快,每单业务审批时间1-2天即可完成。
4.第11-33日 交首付,办理过户
审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。
然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
5.第34-35天 办房产抵押登记、保险手续,银行放贷
买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,保险费2000元左右。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。
1.第1日 递交材料,提出申请
买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。
工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
2.第2-7日 评估
根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。
完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
3.第8-10日 银行审批
银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。
审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公,报批速度快,每单业务审批时间1-2天即可完成。
4.第11-33日 交首付,办理过户
审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。
然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
5.第34-35天 办房产抵押登记、保险手续,银行放贷
买方领到房产证后,办理房产抵押登记和保险,保险费2000元左右。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。
2019-03-17 05:22:28
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二手房贷款银行主要审查哪些方面,
1、对借款人报送资料的完整性、合规性进行审查;
2、对借款人还款能力、资信状况进行审查,填写《个人授信调查表》;
3、联系买卖双方进行家访,实地查看所购房产现状,进行家庭调查,主要包括:
(1)所购房产核实。经过实地调查,核实买卖双方交易房产的状况;
(2)家庭联系方式核实,核实家庭固定电话;
(3)进行其他有关个人贷款的实地调查。
4、核对申请人本人及家庭成员收入情况,确定还款来源,分析还款能否落实;
5、收集资料,填制《二手房按揭贷款客户资料》;
6、填制《二手房按揭贷款审批书》,同意贷款的金额、期限、利率及每月还款额等。 相关知识延伸阅读:怎样申请二手房贷款 第一步:贷款申请及初步评估。手续和文件:
1、交申请表,卖方产权证(复印件)、买方收入证明及身份证复印件(核对原件);
2、房屋估价;
3、交购房意向书(范本由律师所提供)。 第二步:资料调查、贷款批复及贷款受理。手续和文件:
1、调查及审批;
2、初步回复(贷款额及年限);
3、签购房抵押贷款合同;
4、办理授权委托书公证;
5、预签保单。 第三步:房屋角以及抵押登记。手续和文件:买卖双方或委托律师所到房管局办理(带备产权证、身份证原件)。 第四步、发放贷款。手续和文件:买卖双方缴清保险费、律师费、中介费等费用、将收据交银行检查。产权证等相关证件交给银行。
1、对借款人报送资料的完整性、合规性进行审查;
2、对借款人还款能力、资信状况进行审查,填写《个人授信调查表》;
3、联系买卖双方进行家访,实地查看所购房产现状,进行家庭调查,主要包括:
(1)所购房产核实。经过实地调查,核实买卖双方交易房产的状况;
(2)家庭联系方式核实,核实家庭固定电话;
(3)进行其他有关个人贷款的实地调查。
4、核对申请人本人及家庭成员收入情况,确定还款来源,分析还款能否落实;
5、收集资料,填制《二手房按揭贷款客户资料》;
6、填制《二手房按揭贷款审批书》,同意贷款的金额、期限、利率及每月还款额等。 相关知识延伸阅读:怎样申请二手房贷款 第一步:贷款申请及初步评估。手续和文件:
1、交申请表,卖方产权证(复印件)、买方收入证明及身份证复印件(核对原件);
2、房屋估价;
3、交购房意向书(范本由律师所提供)。 第二步:资料调查、贷款批复及贷款受理。手续和文件:
1、调查及审批;
2、初步回复(贷款额及年限);
3、签购房抵押贷款合同;
4、办理授权委托书公证;
5、预签保单。 第三步:房屋角以及抵押登记。手续和文件:买卖双方或委托律师所到房管局办理(带备产权证、身份证原件)。 第四步、发放贷款。手续和文件:买卖双方缴清保险费、律师费、中介费等费用、将收据交银行检查。产权证等相关证件交给银行。
2019-03-17 05:42:20
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合同“补充协议”或者称为“协议补充”,是指当事人对于合同中的内容没有约定或者约定不明确的,而达成的协议。 “补充协议”是相对于已经存在的合同而言的,“协议补充”就是通过协议方式补充已经存在的合同中存在的漏洞。
因此,已经存在的合同与“补充协议”之间是主从关系。已经存在的合同是主合同,“补充协议”是从合同。已经存在的合同作为主合同不以“补充协议”的存在为前提,或者说不受“补充协议”的制约而独立存在。
反之,“补充协议”必须以已经存在的合同的存在为前提,自身不能独立存在。尽管“补充协议”相对于主合同而言没有独立性,但是其本身也是协议。因此,“补充协议”的成立和生效与主合同的成立和生效的依据相同。
因此,已经存在的合同与“补充协议”之间是主从关系。已经存在的合同是主合同,“补充协议”是从合同。已经存在的合同作为主合同不以“补充协议”的存在为前提,或者说不受“补充协议”的制约而独立存在。
反之,“补充协议”必须以已经存在的合同的存在为前提,自身不能独立存在。尽管“补充协议”相对于主合同而言没有独立性,但是其本身也是协议。因此,“补充协议”的成立和生效与主合同的成立和生效的依据相同。
2019-03-17 05:41:24
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你好,这样也是有风险的哦。
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