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张律师，你好，我如果想买一个开发商已经抵押给银行的商铺，有那些风险，需要注意那些问题(O_O)？谢谢

更新时间：2019-05-11 18:28:37人浏览

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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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商铺房产抵押贷款的流程１．您需要在银行的营业机构中开立活期的存款帐户；２．请您按要求填写借款的申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；３．由银行业务经办人员或指定的律师会对您进行定期的家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；４．银行审批通过后，会按时通知您审批的结果，并与您签订相应的借款合同；５．视情况办理相关的保险、抵押的登记、公证等的手续，银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中。

2019-05-11 18:23:04

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房产证抵押贷款，房产证是否要押到银行要根据情况而定。如果在银行办理抵押贷款的话，这个要看当地的抵押部门的，有的城市抵押部门会收回房产证的原件，然后出具抵押他项权证给银行，等到还款的时候再去抵押部门解押，然后退回原件。
另外有的城市抵押部门则不会收取房产证原件，但是他会在原件备注栏标注该房产已于某某年月日抵押给某某银行，债权多少，原件退还给您，出具他项权证给银行。

2019-05-11 18:28:37

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商铺价格往往比较高，选择商铺时也需要更加的谨慎，那么，在购买商铺需要注意哪些问题呢，商铺的买家和卖家要交多少税呢?　　
一、购买商铺需要注意哪些问题　　
1、商铺的产权。商铺的产权一定要清晰，购买前一定要查看房屋产权证、抵押或质押状况的权属证明等，不要全听业主的一面之词。　　
2、商铺本身结构。不是所有好的地段的商铺都能够合理利用，在价格相同的情况下商铺自身的结构就显得相当重要，主要考虑因素有面宽和进深的比例、房屋内部布局结构及利用率、房屋的高度、承重、楼层等;只有这些硬件合格才能保证客户在使用或者后期承租上更符合自己或承租对象的使用标准。　　
3、配套设施。良好的配套能节省商家客户很多成本与精力。如水、电及电容、燃气、弱电设施、排污化油设施等。购买前一定要核实清楚，要不然改造的难度和成本将直接制约后期自营或者出租效果。　　
4、选择好地段，地段直接关系到商铺的价格，购买者应该综合自己的购买能力而定，太偏的地方近期没有多少升值空间，太繁华的地段价格比较高，应该综合所选的地方的规划情况考虑。　　
二、商铺买家要交多少税　　
1、房地产交易手续费：3元/平方米。　　
2、房屋登记费：550元/本(每增加一本证书按每本10元收取工本费)。　　
3、权证印花税：5元/本。　　
4、印花税：房屋产价的
0.05%。　　
5、契税：交易价(或评估价)×3%。　　
三、商铺卖家要交多少税　　
1、房地产交易手续费3元/平方米。　　
2、印花税：房屋产价的
0.05%。　　
3、土地增值税：　　A、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率速算公式。　　B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=(转让收入-转让收入×90%)×30%。　　
4、个人所得税：　　据实征收为(转让收入-房产原值-合理费用)×20%，核定征收为转让收入×
7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。　　
5、营业税及附加税：　　A、可提供上手购房发票的，为(转让收入-上手发票价)×
5.5%。　　B、不能提供上手发票的，为转让收入×
5.5%。　　C、税费为差额的
5.56%　　
6、土地出让金：　　商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收;商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%;办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。　　
7、土地出让金契税：　　按本次征收土地出让金价款的3%征收。

2019-05-11 18:26:34