但是卖房子的那个人不给过，当初买房子土地使用权过户了
，我该怎么办?
更新时间：2019-05-31 16:21:31人浏览
问题描述：
我们买了别人的房子有快20年了，还没过户，现在必须要过户，但是卖房子的那个人不给过，要用几亩田要交换，当初买房子土地使用权过户了
，就是房子没过户，我该怎么办?希望你们能帮助我，谢谢大家了但是卖房子的那个人不给过，当初买房子土地使用权过户了
，我该怎么办?
4位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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一、约定情况。如果双方合同中约定若出卖人不配合办理过户的话，应当退还全部购房款的。可以要求解除合同并退还全部购房款。
二、法定情况。如果能举证证明房屋未能过户仅是因为出卖人原因，不存在第三方和买受人自己原因的，可以分为两种情况：
1.双方约定的或法定的过户时间已经超过一年的，可以要求解除合同、退还购房款及赔偿损失；
2.未超过一年，可以向出卖人发出书面通知，要求其在一定期限内配合办理过户手续，若仍未履行，则将要求解除合同。该种情况建议记得保留相关催告凭证。
2019-05-31 15:56:42
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使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，不过这项使用权是从权分离出来的一项独立的财产权，允许使用权人(公房承租人)在一定范围内通过一定方式转让或交换房屋使用权，所获收入扣除应缴税费后归使用权人。
公房使用权能否作为遗产继承，目前对公房使用权能否继承问题主要有三种观点：
1、是依据继承法，继承是死者生前的财产(权利和义务)依法转移给继承人，而公房非死者的财产故不能继承；
2、是公房承租人死亡后，原租赁关系消灭，再与何人建立租赁关系是房产公司(产权部门)基于其房屋权实现权权能的活动，他人无权干涉；
3、是公房使用权作为附着相应价值的财产权,可以继承，第三种观点虽缺失传统的物权法理论根据，却有立足于公房使用权历史与现实，有利于维护现存权利体系的优点。
公房使用权能否作为遗产继承，目前对公房使用权能否继承问题主要有三种观点：
1、是依据继承法，继承是死者生前的财产(权利和义务)依法转移给继承人，而公房非死者的财产故不能继承；
2、是公房承租人死亡后，原租赁关系消灭，再与何人建立租赁关系是房产公司(产权部门)基于其房屋权实现权权能的活动，他人无权干涉；
3、是公房使用权作为附着相应价值的财产权,可以继承，第三种观点虽缺失传统的物权法理论根据，却有立足于公房使用权历史与现实，有利于维护现存权利体系的优点。
2019-05-31 16:00:42
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夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。根据《婚姻法解释
(二)》第20条规定：双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿;
3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
(二)》第20条规定：双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿;
3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
2019-05-31 16:19:13
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购房不过户存在什么法律风险？
我国《物权法》明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产，因此，在房屋买卖中，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险。
（1）房屋遭恶意出售在目前房地产市场交易活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感觉自己以前卖亏了，往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞，将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。
如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么，根据《合同法》的规定，房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。
（2）房屋遇法院查封在二手房买卖中，有 房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效。
因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
（3）房屋处分权房屋买卖实际操作中，房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑，往往会委托代理人办理相关手续。
买受人在签订房屋买卖合同时，一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。
我国《物权法》明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产，因此，在房屋买卖中，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险。
（1）房屋遭恶意出售在目前房地产市场交易活动中，房屋价格上涨较快，房屋所有权人感觉自己以前卖亏了，往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞，将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。
如果房屋所有权人与第三人存在恶意串通情形，那么，根据《合同法》的规定，房屋买受人可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同效，然后要求房屋所有权人继续履行合同。
（2）房屋遇法院查封在二手房买卖中，有 房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封而急于将名下房屋转让的情形。如果在签订房屋买卖合同时，房屋所有权人明知出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施，合同一般认定为无效。
因此给买受人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
（3）房屋处分权房屋买卖实际操作中，房屋所有权人基于节约时间成本和便于交易的考虑，往往会委托代理人办理相关手续。
买受人在签订房屋买卖合同时，一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与他人签订了买卖合同，事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权，买受人与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。
2019-05-31 16:21:31
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