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租赁合同是与二房东鉴定的（房东将整条临街商铺租赁给二房东，是否能以此为依据，是否应该给我们合理的补偿。

更新时间：2018-12-24 14:35:21人浏览

问题描述：

律师，您好！

??????我租了一家商铺，年底即将到期，租赁合同是与二房东鉴定的（房东将整条临街商铺租赁给二房东，由二房东分店面出租），今年5月份房东书面告知与二房东的租赁合同到期，通知我们在10月20日之前与房东续签租赁合同，并享有优先权，但今天房东口头通知在我们与二房东租赁合同到期后不再与我们续签，据我们了解房东将部分商铺租给另一家二房东，我想咨询如下几个问题：

1、我了解到的说法是同等条件下原承租方有优先租赁权，这个说法是否有法律依据；

2、同等条件下的解释法律规定是否有限定门店租金的涨幅比例；

3、房东5月份的书面告知的续租优先权是否有约束力，如果我们希望继续续约是否能以此为依据，另外在我们收到房东的书面通知时与房东有过口头约定，房东告知会继续与我们续约但现在却告知不与我们续约，我们是否可以维权

4、我们与二房东签订的合同，现在房东提前告知不与我们续约是否合理合法；

5、针对以上的一些问题我们如果希望继续续约该通过如何途径维权，又如果无法续约，房东是否应该给我们合理的补偿。

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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我们日常购物时的讨价还价，从法律角度看就是一个订立合同的过程。口头合同和书面合同一样具有法律效力，并且订立过程很方便快捷。只是由于口头合同一旦发生纠纷，很难证明合同当事人的真实意思，因而对于一些较为重大的事项，还是建议尽量采用书面合同。
另外，有一些特殊事项，法律规定只能采用书面合同的形式，口头合同是无效的。　　口头形式的合同是指当事人以直接对话的方式或者以通讯设备如电话交谈订立合同。它广泛应用于社会生活的各个领域，与人们的衣食住行密切相关，如在自由市场买菜、在商店买衣服等。
现代合同法之所以对合同形式实行不要式为主的原则，其重要原因也正在于此。合同的口头形式，无须当事人约定。凡当事人无约定或法律未规定特定形式的合同，均可以采取口头形式。
　　合同采取口头形式的优点是简便快捷，缺点在于发生纠纷时取证困难。所以，对于可以即时清结、关系比较简单的合同，适于采用这种形式。对于不能即时清结的合同以及较为复杂重要的合同则不宜采用这种合同形式。
在实践中，合同采取口头形式并不意味着不产生任何文字凭据，如人们在商店购物，有时也会要求店主开具发票或其他购物凭证，但这类文字材料只能视为合同成立的证明，而不能作为合同成立条件。
但反而言之，只要有证据表明口头合同的成立，双方均应严格履行，不履行或不完全履行口头合同，同样要承担违约责任。　　合同的形式可以分为要式和不要式。所谓要式合同，是指根据法律要求必须具备一定形式或经过特定手续的合同。
要式合同既包括法律规定应采用的书面合同，也包括要求采用鉴证或公证的合同，还包括法律要求必须经过有关国家机关审批的合同。所谓不要式合同，是指法律不要求采取一定形式和手续的合同。
根据《合同法》第11条的规定，合同采取书面形式，是指以合同书、信件以及数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。　　口头合同属于不要式合同，是指当事人以语言为意思表示、而不用文字表达合同内容的合同形式。
在法律未规定必须采用书面形式的情况下，只要当事人协商一致，都可以采用口头形式。口头合同在即时清结的交易中非常普遍。其特点是简便易行，但其不足之处在于发生合同纠纷时难以取证，当事人孰对孰错很难划分。
因此，《合同法》征求意见稿原本规定，不动产转让合同，应当采用书面形式。涉外合同、价款或者报酬10万元以上的合同，除即时清结的以外，应当采用书面形式。法律规定应当采用书面形式订立合同的，依照其规定。

2018-12-24 14:24:55