在签订购房合同前后中介一直口头承诺可以贷款43万（承诺没写在合同里面）导致无法完成交易中介负责任吗？还是所有损失我个人承担？
更新时间：2019-06-06 09:24:42人浏览
问题描述：
律师您好！
我想咨询一下购买二手房找中介办理。在签订购房合同前后中介一直口头承诺可以贷款43万（承诺没写在合同里面）我才有意向购买此住房。
在签订合同当日（6月7日）交付定金5万元。房屋总价64.5万，首付款21.5万（7月6日付款给卖家）房屋当日过户在我名下。
在过户当日中介公司找的其他中介服务机构收取贷款服务费1.098万，中介费收取0.2万，收取贷款服务费在15天左右中介说贷款办不下来43万，一直吹我补交首付款5万如果还办不下来就要补7万到9万。最后我让退还贷款服务费，开始一直不退款，态度极差，最终拖在（这个月8月10日）退款扣取200元资料费。退款当日中介又让我去其他银行签贷款合同，彻底不相信中介公司最终没去。中介在这个过程对我态度也是极差。
如果我拿不出多余的首付款，导致无法完成交易中介负责任吗？还是所有损失我个人承担？
我现在如果补出首付款特别担心还是贷不了款，到时又让我再补更多的钱？购房合同上面只写卖家在收到尾款于30日内交房给买家。没写具体时间。中介导致延误贷款要负责吗？
购房合同上面写的没有一条说中介需要承担责任。只有买家和卖家违约要承担责任。按揭贷款一直是中介在办理但购房合同里面没写，也没有另行给我形成书面的东西。一直都是口头承诺。贷不了款后每次交谈都录音了（录音有法律效力吗）
中介现在突然说办理不了，现在他一直要求换其他银行贷款38万。为了保险我喊中介书面形成补首付5万，贷款38万。中介不写，说那你自己去办。我现在该怎么办？我该怎样维权？在签订购房合同前后中介一直口头承诺可以贷款43万（承诺没写在合同里面）导致无法完成交易中介负责任吗？还是所有损失我个人承担？
4位律师解答
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过户前卖方可以违约，但是之前订立有合同的需要根据合同进行赔偿或者买方可以根据合同申请法院强制执行继续履约。 合同法对于违约金问题的主要规定如下：
（1）如果合同当事人在合同中没有约定违约金的，违约金等于违约所造成的实际经济损失。 合同法第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
（2）合同法规定当事人可以对违约金进行约定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”要正确适用该条，关键在于正确解释该条违约的性质。 该条规定的违约金属于约定的违约金，而不是法定的违约金，没有争议。但该条规定的违约金性质上是属于赔偿性违约金，还是惩罚性违约金，亦或二者兼有，则没有形成一致意见。 大多数学者认为，该条款规定的违约金，在实质精神上是以赔偿违约金为原则的。理由是违约金与损失悬殊时可以请求人民法院或者仲裁机构予以增减，违约金是对损失额的预定。 另外合同法解释二还有规定，条文如下： 第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
（1）如果合同当事人在合同中没有约定违约金的，违约金等于违约所造成的实际经济损失。 合同法第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
（2）合同法规定当事人可以对违约金进行约定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”要正确适用该条，关键在于正确解释该条违约的性质。 该条规定的违约金属于约定的违约金，而不是法定的违约金，没有争议。但该条规定的违约金性质上是属于赔偿性违约金，还是惩罚性违约金，亦或二者兼有，则没有形成一致意见。 大多数学者认为，该条款规定的违约金，在实质精神上是以赔偿违约金为原则的。理由是违约金与损失悬殊时可以请求人民法院或者仲裁机构予以增减，违约金是对损失额的预定。 另外合同法解释二还有规定，条文如下： 第二十七条 当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
2019-06-06 08:56:20
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1、该房屋的贷款应由申请人偿还，但是开发商违约的，申请人可以另行其追偿：
(1)按揭贷款合同的订立虽然是以商品房的买卖合同有效成立来做为前提条件的，但是购房者跟贷款银行两者之间是一种借贷的关系；
(2)而与开发商之间则是一种房屋的买卖关系，虽有两者都关系，但完全是两种独立法律关系(两者的合同双方是不一样的)。
2、申请人不履行还款义务的，借款方可以向房屋所在地的人民法院起诉，要求当事人偿还欠款，在法院判决后，债务人不履行偿还欠款的义务的，债权人可向人民法院申请强制执行；
3、根据《个人住房贷款管理办法》第35条的规定借款人不按期归还贷款本息的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任；
2019-06-06 09:03:51
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在房屋买卖合同签订后，如一方违约，除适用定金罚则外，还应当赔偿因一方违约给对方造成的所有经济损失。甲方收到乙方交付购房定金后，向乙方出据收款凭证，以作为本定金合同生效依据。
甲方不遵守本定金合同约定事项，拒绝签署《房屋买卖合同》的，要向乙方双倍返还已收取的定金;乙方不遵守本定金合同约定事项，拒绝签署《房屋买卖合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。
甲方不遵守本定金合同约定事项，拒绝签署《房屋买卖合同》的，要向乙方双倍返还已收取的定金;乙方不遵守本定金合同约定事项，拒绝签署《房屋买卖合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。
2019-06-06 09:24:42
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在二手房买卖时，应注意以下几点：
1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；
6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；
7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。
1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；
6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；
7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。
2019-06-06 09:23:07
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