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没有房产证的二手房，卖家说可以去开发商那改合同，有风险吗，真的能改合同吗，

更新时间：2019-03-08 10:02:43人浏览

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4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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根据我们办理的案件存在着如下法律风险：
一、在我国不动产的取得必须以登记为生效要件。房屋属于不动产，因此，其所有权归属就应以房产证上的登记权利人为准。以他人的名义买房，如果登记购房人一旦产生不良的企图或反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款是很困难的。　
二、即使被借用者不会反悔，也同样存在着巨大法律风险。因为在被借用者领取房产证之后，到房屋产权过户给出资人之前，如果被借用者对他人负有到期不能清偿债务，或存在侵权或离婚纠纷等，该房产很可能会被法院查封或拍卖。在这种情况下，出资人很难取得房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，而不能要求继续履行合同、取得房产。
三、借名购买经济适用房、“两限房”等保障性住房，即使签署了书面协议，交付了房款，但因该借名行为系规避国家政策行为，该购房行为事实上损害了公共利益，应属无效，且有可能会承担房屋被政府收回的风险。
四、如果登记产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承。即使登记产权人没有发生意外，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。　
五、如果银行之后核查实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。　
六、如果登记人将房屋转让给第三人，借名人的房子很可能打了水漂，再也要不回来。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下，从登记人手中买了房子，借名人就会面临丧失房屋的可能，最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。

2019-03-08 09:36:21

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根据目前的相关规定，取得房产证的房屋才可以进行二次交易，没有取得房产证的房屋禁止上市交易的。

由于目前我国采取的是产权登记制度，如果房产证的所有人不是您的话，您将无权处理该房屋，同样的也就无权享受到该房屋所带来的相关利益，也就是说，如果将来万一该房屋需要拆迁，您将无法得到补偿。
同时，由于您只签订合同，并不能保证最终的结果，如果卖方反悔，您同样不能得到房屋的产权，尤其是在已经付款的情况下，风险较大。当然，实际中有部分交易者会采取这样的方式，签订协议之后并进行公证，协议中把相关的过户时间等也进行约定。
但这仍然取决于双方的诚信。建议您选购已经取得房产证的房屋。

只公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。
一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。

另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。
买二手房不是一件小事，动辄就是几十万，所以提醒消费者，对于没有房产证的二手房，一定要多加小心，目前还没有一种合适的办法处理这种交易，保证双方的利益都不受到损失。

房产证(PremisesPermit)购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。
即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。
房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

2019-03-08 09:43:40