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并签订了“购房认购协议”，定金不退，有必要通过法律途径维权吗？有没有风险代理呢？

更新时间：2018-12-17 01:14:02人浏览

问题描述：

我老婆和她妈去看商铺，然后以她和她妹的名义通过按揭的方式认购了一套挂牌价130万的商铺，并签订了“购房认购协议”，当场交刷我的信用卡主卡交了10万定金。???下午回家才告诉我此事，我当时比较反对，下午就去售楼处了解了下情况，我再三询问是否需要我提供按揭相关资料和签字，售楼说不需要，所以就没怎么反对了。?????中途她们筹钱发现首付少10万左右（我和老婆只能筹齐20万，她妈为她妹凑20万，她妹今年9月才工作），于是就去售楼处要求换了一套小点的商品，售楼最终还是换了，挂牌价101万，优惠和扣除前两年的租金后共计84万。????接下来售楼通知去签合同，我也陪着去了，但是售楼要求必须我提供按揭相关手续银行才能放款（认购书上只有老婆和她妹的名字）。我坚决不同意提供相关资料，因为我之前问了多次售楼都说不需要我提供资料。?我提出要我提供相关资料的话合同条款里的延期交房违约万分之一必须改成至少万分之二、并且合同总价不能扣除提前返的两年租金。但售楼说合同一字都不能改，只需签名就行。?????这样一来，因为答不成一致，他们拒绝修改条款，我拒绝提供按揭资料，合同就签不成。于是开发商说这是我违约，定金不退，但是我至始至终都没提供过委托书之类，也没有签过字，就连刷卡交的10万定金都是不是我签的字。????下来跟开售楼谈了多次，甚至找熟人说，开发商那边最终只退7万，请问下专家，要是合同没签成是不是我们就只得亏3万呢？????说实话，她们之前的确没有和我商量购铺子的事，事后我去了解了下那商铺根本没有投资的前景，总共17亩地，容积率7.9，土地早就抵押出去，合同里公摊54.5%（之前一直告诉我们40-50%），3年后才交铺，交铺的后两年收益提前返，但正式合同里价格根本没体现出来。所以我坚决不让步。有必要通过法律途径维权吗？维权有获胜的希望不？有没有风险代理呢？

4位律师解答

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《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
按照《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。购房者选择解除合同的，也能要求支付违约金或者赔偿，违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张，以上就是新乡房屋买卖合同纠纷怎么解决的全部内容。

2018-12-17 00:56:13

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一、延期交房违约金的时间计算　　
1、起算时间：一般都按购房合同所明确的入伙日期　　
2、截止时间：
(1)根据深圳市房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的规定，卖方需领取《竣工验收证书》后才能交付房屋。但是因国家相关法律制度已调整，深圳已改《竣工验收证书》制度为备案制度，因而以竣工验收书时间为标准的计算方法与实际有一定误差。　　
(2)根据建设部《商品房销售管理办法》第30条规定，“房地产开发企业应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人”，实践中一般是在主体工程竣工，通过工程质量验收(由开发商自行组织验收)及消防验收后，就视为具备了交付条件;如有电梯、燃气管道的还同时有电梯准用证和燃气管道工程验收证书，在此条件下则以卖方发出的入伙通知书的时间为准。　　
二、延期交房违约金的金额计算：　　《深圳市房地产买卖合同(预售)》规定，“卖方不能按约定时间交付的，每延一日应向买方支付房款总价的万分之五的违约金”，实践中一般双方都按此约定，而一旦有纠纷，司法机关的判决一般有三种可能：　　
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;　　
2、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为每天万分之三。　　
3、经申请审查后认为违约金为高，予以减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。　　
三、延期交房引起买方损失的计算　　如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分利益可用房子的租金利益来衡量，一般是按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定。　　
四、可预见规则在延期交房的法律适用　　《合同法》113条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此诸如子女上学等问题，除非买方在订立合同时已明确告知卖方其购房的目的，否则此方面的损失不具备可预见性。

2018-12-17 01:00:39