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是否逾期交房，是否违约？是否具有法律效应？

更新时间：2019-06-08 13:33:29人浏览

问题描述：

您好！??我只是一个普通的小市民，于近期购买了一套青城华庭50平米的小户型商品房，由于社会经验尚浅在购买该商品房时没能够清楚而全全面的了解其各方面问题，以至于在我与其物业沟通时，物业公司工作人员反过来问我，你知不知道这个房子有些什么问题，我当时直接蒙了，其工作人员告知，我买的那栋楼是写字楼，土地年限仅有40年，而且还是从2010年起，并且用电属商业用电，而在我购房付款前销售人员并未告知这些，我作为一个20多岁的年轻人，怎么可能只买一个只有30多年的房子，但是当我拿着合同去质问他们时，他们却一再推卸责任，还非要说签合同之前全部都告知过我，这让我实在接受不了。试问，整个小区只有那一栋楼是写字楼，销售人员如果真的告知一切，现在又怎么可能因为这个问题与其争辩。???合同书写明此建筑用途为办公，但是为何现在又变成了商品房？合同书也注明此商品房仅作住宅使用，为何它的年限又只有40年？开发商给我签的合同为预售商品房合同，交房期限为2013年10月30日，现在如何算是否逾期交房，又如何算是否违约？签合同当天由于老公正在上班，我一个人去了售楼部，本来是以为这种事应该夫妻双方都在场签字在可以生效，后来销售人员说我可以代签，翻开合同就让我在各个地方签字，合同一式四份，两个人的名字均由我一人签署，手印也有我一人两手同时按下，该合同是否具有法律效应？????对，我签合同时确实没有仔细看过合同，这是我第一次买房，我原本以为是一件很高兴的事，房屋总价35万多，我不知道买完房还要交各种杂七杂八的费用，后来被告知此商品房不仅电费贵年限少交契税也比一般普通住房高，已经大大超出我原本的预算，还有在今后的几十年，我还需要缴纳别人双倍的电费，我实在负担不起。上个月我刚失去了母亲，父亲也于三年前去世，为了买这个房子，我四处找亲戚朋友借钱，为了有一个家，我和男朋友这个月刚领了结婚证，但是现在因为是我一人去签的合同，导致合同已生效，我已多次去售楼部讨要说法，但其经理一直不肯出面解决，售楼部的销售人员又以各种理由推脱，作为一个孤儿，我不知道以后还有没有家可以归。。????现在因为他们的售楼部经理一直以家中父亲重病不能出面为由，此事已拖延一个多星期，今日打电话售楼部人说经理家中治丧还是无法上班。该楼盘为武汉新七建筑集团房地产开发有限公司开发建造，偌大的一个公司，因一个小小的项目经理家中有事，没有一个人可以负责，没有一个人可以为我这个小市民解决这些问题，百般无奈，我只好求助于社会，求助于您！???期待您的回信！???此致敬礼！????????????????????????????????????????????????????????????黄璐????????????????????????????????????????????????????????2014年11月30日是否逾期交房，是否违约？是否具有法律效应？

4位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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交房时开发商需要提供的分别有以下几份资料（五证两书一表）：
一、房地产的“五证”：
1.《建设用地规划许可证》。
2.《建设工程规划许可证》
3.《国有土地使用证》
4.《建设工程施工许可证》（也称建设工程开工证）
5.《商品房销售（预售）许可证》的简称。
二、“两书”：
1.《商品房质量保证书》。
2.《商品房使用说明书》两书是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的文件。购房者有权索要。
三、“一表”是指《房屋竣工验收备案表》：
备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。
《竣工验收备案表》对房地产开发商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管建设部门备案后，发展商就必须对其建设的楼盘质量终生负责，即使是十年二十年以后出现了质量问题，经查如果是发展商的过失，一样可以追究其法律责任。
注意：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

2019-06-08 13:17:00

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房屋遇到拆迁而要向开发商征收的时候，往往会与开发商签订相应的合同，维护好个人的拆迁协议。房屋拆迁协议的签订步骤：
1、所有人(承租人)选择评估机构;
2、公有住宅承租人需购买房改房的，在拆迁协议签订前到江东区办证中心建设(房管)窗口办理房改房买卖手续;
3、房屋所有人或使用人持上述有关证件，根据拆迁通告公布的签订拆迁协议日期，至拆迁现场办公地点签订拆迁协议;
4、签订拆迁协议双方当事人对协议条款予以核对;
5、双方当事人签字、盖章。
6、承办部门：受建设单位委托的拆迁单位。
7、承诺时限：符合条件的当场予以办理。不符合办理条件的应当说明原因。

2019-06-08 13:28:15

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转让预售商品房要注意什么?　　
(一)出卖人要注意自己办理的贷款并不自动解除。　　预售合同与借款合同之间不存在主从关系，是各自独立、互不依存的合同。如果出卖人购买的预售商品房办理了贷款，后来又将该房子转卖给别人，要在还清贷款后办理解除借款合同的手续。　　
(二)出卖人转让预售商品房，开发商的保证责任不解除　　借款合同的主要内容是出卖人向贷款银行借款，借款目的用于购买开发企业所属的商品房。开发企业为预购人所借款项承担阶段性连带保证责任，保证责任至预购人将所购商品房抵押给贷款银行的条件成就时截止。合同中没有约定解除保证责任的条件、合同法及担保法也没有授予法定解除权，开发企业不能解除保证责任，还应按借款合同约定向贷款银行承担保证责任。　　
(三)在实际操作过程中，受让人办理房产证需要开发企业的积极协助，如出具发票义务、盖章义务。由于出卖人转让预售商品房的行为损害了开发企业的权益，开发企业将拒绝履行自己的协助义务。因受让人的房产证无法办理使相关权利人等的纠纷集中浮出水面，如受让人与开发企业因办理房产证产生的纠纷、预购人与受让人的转让合同纠纷、预购人与开发企业的合同纠纷、贷款银行与预购人的借款合同纠纷等，所以受让人要谨慎购买。

2019-06-08 13:33:29