甲诉乙公司商品房预售合同纠纷案的相关问题甲诉乙公司商品房预售合同纠纷案
实行银行住房抵押贷款的购房户,并非格式合同
[案 情 ]:
2000年 11月 16日 ,经乙公司申报 ,××市住宅小区 “××小区”被列为建没部第×批城市住宅试点小区建设试点计划”。此后乙公司在售楼广告上称“××小区 ”为“××市唯一的国家住宅试点小区”、××市建国50年来唯一创部优品牌的住宅小区”。2001年4月 30日，建设部城市住宅产业化促进中心发文通知“⋯⋯目前,全国尚有40个部级试点小区仍在建设中 ,希望按照建设部原试点要求 ,抓紧进行小区建设。 建设城市住宅试点小区最后一批验收时间截止到2001年12月 31日”。 2001年 6月20日乙公司给建设部回函说明“××市唯一的国家住宅试点小区由于南区大部分建筑尚未竣工，无法参加验收 ⋯⋯ ”。
此前,甲对小区房屋、周边环境、配套设施都作了实地考察 ,与乙公司于2001年 6月25日签订商品房预售合同 ,购买××小区××座×室单元房 ,房屋售价24万元 ,甲当天支付 7万元 ,余款于2001年 8月 25日前交付 ,乙公司应于当日 (6月25日)将房产交付使用。当日，双方另行签订房屋购销协议—份 ,补充约定：实行银行住房抵押贷款的购房户,必须在委托办产权证时与开发公司结清购房之日起到银行批准抵押贷款之日止的利息。合同签订当日 ,甲即缴付了首期购房款,乙公司亦交付了房屋,后乙公司为甲代办住房抵押贷款 ,银行贷款于2001年 8月 13日 到位。2001年9月9日，公司按银行同类利率向甲征收了代垫利息 1234元 。
甲入住一年半后向A市 B区法院起诉 ,声称乙公司所售小区房屋未通过部级验收 ,而且未实现售楼广告中所作承诺而构成欺诈; 乙公司出具的商品房预售合同是房管部门编制的 ,并非格式合同 ,而双方另行签订的房屋购销协议却是乙公司事先拟制的 ,所有条款均未与甲协商 ,故该协议应属格式合同。根据我国《合同法》的相关规定 ,房屋购销协议约定的内容应属无效 ,乙公司为无理收取代垫利息。故请求法院判令乙公司赔偿购房款60% 计14.4万 元 ,并退还代垫利息。乙公司辩称己方不存在欺诈行为 ,其售楼广告宣传语、对建设部的复函中所称“试点小区 ”与建设部发函所用称谓完全一致 ,况且广告内容只
咨询我
价格条款应比较明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。
咨询我
虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。
所以商品房预售合同不是买卖合同，要转移房产的所有权还是需要签订商品房买卖合同。
咨询我
根据《合同法》的规定，违约金应由合同当事人自行约定，如果没有约定违约金而一方违约的，另一方不能要求违约方支付违约金，而应该要求赔偿因违约方的违约而造成的经济损失。
《合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
咨询我
1、避免定金陷阱：很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。需要缴纳多少钱定金。有些开发商定金还是会退的。 有的退的时候就各种理由了。 所以如果交定金。 必须看好定金合同！！而且中国文字。博大精深。定和顶的意思虽然相近，但是差别就很大。所以区别要分清楚，避免进了定金圈套！
2、避免抢房陷阱：开发商总会制造一些抢房的氛围。让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房！这样很多人为了抢到好的房号。就会不加思考的去把房子抢到手！而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价。 所以一定要计算好之后在决定是否去抢！！别勉抢到之后价格过高！！
3、观看房屋面积：有的时候看的样板间，是因为装修效果会显得房子很大！ 所以看房买毛坯的尽量拿未装修的房子做参考！！
看五证：
4、开发商要有这五本证书才有售房资质！五证包括：《商品房销售（预售）许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。
