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本人父亲一代人共5个子女：宅基地证上是我爷爷名字。如何保护我父亲权益？

更新时间：2018-12-04 12:18:22人浏览

问题描述：

本人父亲一代人共5个子女：大伯、大姑妈、二姑妈、本人父亲和小姑妈。爷爷于2000年去世，留下浦东新区宅基地老宅一套，当时口头上说这套房给大伯、二姑妈和我父亲三家（大姑妈和小姑妈实际已从爷爷处获得过上海市内其他地方的房产）。宅基地证上是我爷爷名字。同年，二姑妈之女将户口迁入，成为该套房屋的户主，后续二姑妈户口、本人户口、大伯之子户口和小姑妈户口先后迁入。2002年在经5家协商同意后，由我父亲和二姑妈出资将老宅翻建。同时，提交翻建申请上是我父亲、二姑妈和其女名字。后在2004年，5家已书面形式签订协议，确定老宅以200元/平方米折价，由我父亲和二姑妈将折价款出资为爷爷购买墓地，大伯放弃该套房屋所有权，新建房屋由我父亲和二姑妈所有，父辈5个子女均签字；然后父亲和二姑妈再签订协议，基本按照均分原则处理新建房屋（由于我父亲尽赡养爷爷义务多，实际我父亲多2个平方左右）。之后，大伯、大姑妈和小姑妈反悔，3家私自签订协议。目前，我父亲满足回沪条件并想把其户口迁入，但户口簿上二姑妈、大伯之子和小姑妈不同意。问题：1：5家共同签订的协议是否有效？2：大伯、大姑妈和小姑妈3家私自签订协议是否有效？3：如何保护我父亲权益？

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1、申请宅基地建房时：通常应由申请人持本人的有效身份证、户口本（以户为单位申请）、宅基地使用权申请书等证件及资料；
2、向户口所在地的村（居）委会提出申请，再由户口所在地的工作人员（如：村主任等）向户口所在地的乡（镇）国土资源管理部门申请用地指标，经批准后再办理相关证件即可；
3、需要说明的是：宅基地政策为地方性政策，各地的程序存在一定的差异，建议当事人事先咨询村主任等明确。以东莞市为例，供参考：《东莞市土地管理规定》（东府〔2002〕12号）：第三十条建设用地申请程序：
（一）建设用地预审。用地单位或个人，应在建设项目可行性论证的同时，向市国土资源局提出建设用地预审申请。市国土资源局对建设用地有关事项进行预审，并根据预审结果和土地利用年度计划核定用地指标，向申请人核发《建设项目用地预审报告书》。
（二）建设用地申请。建设项目被批准后，申请人凭下列资料向市国土资源局提出建设用地申请：
1、用地申请报告（属使用农地的，还应提交农地转用指标批复文件、补充耕地方案或缴交耕地开垦费凭证）；
2、建设项目计划任务书或政府批准投资建设的其他文件；
3、《建设项目用地预审报告书》；
4、申请人的身份证明；
5、建设项目选址的地形图及建设平面布置图；
6、规划部门核发的《建设用地规划许可证》；
7、用地涉及环保、消防、林业、水利等事项的，须提交有关部门的书面意见；
8、法律、法规规定的其他文件资料。市国土资源局对申请资料审查后，报有审批权的人民政府批准。对不符合申请条件或申请资料不符合要求的，市国土资源局应自受理申请之日起十五个工作日内书面通知申请人。第三十一条经依法批准的建设用地，市国土资源局应公告并书面通知申请人。属划拨用地的，由市国土资源局发给《土地划拨决定书》；属出让供地的，由市国土资源局与用地者签订《国有土地使用权出让合同》，发给《建设用地批准书》。

2018-12-04 12:06:33

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根据合同法83条、84条的规定，债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。根据《中华人民共和国合同法》规定，债权人在两种情况下可以行使撤销权。
其一，必须具备以下条件：
1、须债务人有财产处分行为。撤销权行使的目的是撤销债务人实施的有害债权的财产处分行为，如无债务人处分财产的行为，撤销权就失去了对象。债务人的财产处分行为包括债务人减少财产或增加财产负担行为。前者如将财产赠与他人或以不合理的低价出售，放弃对他人的债权；后者如为他人提供财产担保等。
2、须债务人之处分财产行为危害到债权实现。债务人虽处分其财产，但仍有清偿能力的，债权人不得主张此权利。
3、在时间上，债务人的财产处分行为须发生与债权成立之后。
其二，债务人以明显不合理的低价转让财产，侵害债权的，债权人能证明受让人知情时，享有撤销权，否则不得主张撤销权。
若债务人故意将其名下的房产转移到他人名下，则债权人可代位行使撤销权。

2018-12-04 12:14:53

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我国《土地管理法》明确规定，农村宅基地的所有权属于村集体，农民享有的是宅基地的使用权。非农村集体成员对于宅基地的使用权不能继承。但是，建造在宅基地上的房屋是可以继承的，不过不能翻盖重建，等到房屋自然消亡，村集体将收回宅基地。
也就是说，已经是城市户口的子女，是不能继承父母的宅基地的，但是却可以继承宅基地上的房子，直到房子自然消亡。

2018-12-04 12:18:22