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房屋租赁办公，与乙方达成房屋租赁协议，乙方租房用于乙方两家公司合并后集体办公所用。能否要求甲方赔偿？

更新时间：2018-10-28 18:34:29人浏览

问题描述：

房屋租赁办公，甲方违约，该如何处理？问题陈述：2015年5月底，甲方（某商业园物业管理公司，房屋产权属于二次房东）与乙方达成房屋租赁协议，乙方租房用于乙方两家公司合并后集体办公所用。该协议约定2015年7月20日甲方交付房屋给予乙方办公使用。协议签订后，甲方由于缺流动资金，口头与乙方达成协议，如提前交付半年房租加一月押金，甲方可以最快6月底最慢7月10日交付房屋给予乙方，算是提前支付的优惠天数给予乙方。乙方表示接受并打款（有打款存根票据）。但6月底乙方要求交房时，甲方推诿暂时给不了，尽快7月10日前再给房子。之后多次等待和交涉，至2015年7月20日（今天），甲方依然未能按时交付房屋给予乙方使用。带来的结果是：乙方A公司2015年7月15日原办公场地到期，不得已和原房东续签了租房协议，并承担了A公司原房东因为违约他人租房的违约金；B公司2015年7月12日原办公场地到期，由于7月10日甲方未能如期交付房屋，导致B公司集体放假至今，停止了公司运营；另根据甲方租赁房屋架构定制的办公隔断也无法投入使用，外加新换场地而采购的新办公电脑也积压在厂家无法发货。而甲方7月17日给予的答复是原协议中房屋无法租赁给乙方，要求乙方能否接受跟换其名下其他合适房屋办公，但7月17至7月20日甲方仍无法满足乙方适合房屋要求，也未见具体行动，对于退款事宜也迟迟未进行。以上种种给乙方带来了多方损失。

问题诉求：请问，以上事件中，甲方是否违约，该承担哪些责任？乙方由于甲方违约带来的损失如何界定和衡量（如B公司停止将近2周正常运营），能否要求甲方赔偿？如何上诉，上诉进程多长能出结果？应注意哪些事项？

3位律师解答

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违约金是指当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。房补偿违约金后房东仍然不退换房租怎么办，　　
一、补偿违约金后房东仍然不退换房租怎么办　　租房双方签订房屋租赁合同，有了租房约定，需要严格实行约定。对于租金的支付也是需要执行合同的约定的，没有约定的可以协商补充约定，另外对方退租的是属于违约的，可以要求对方承担违约金以及实际损失赔偿，与对方协商不成的情况下可以到法院起诉。　　
二、房屋租赁违约金比例　　
1、房屋租赁协议违约金应该付多少　　
(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。　　
(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。　　
2、“不超过20%”，应是指不超过主合同标的额的20%，但这只能适用于定金约定，约定的定金高于主合同标的额20%的部分，法院不会支持。

2018-10-28 18:17:19

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;　　拖欠物业管理费　　法律关系问题　　在业主购房及居住过程中，出现的主要当事人有：业主(购房人)、开发商、物业公司，存在的法律关系有：物业公司与开发商之间的前期选聘及物业交接管理关系、业主与开发商之间的房屋买卖与房屋维修法律关系、业主与物业公司之间的物业管理法律关系及业主之间因相邻产生的相邻法律关系及因侵权等产生的其他法律关系。虽然在同一主体身上可能产生多个法律关系，如业主也是购房人，与物业公司产生物业管理法律关系，与开发商产生房屋买卖法律关系，与其他业主产生相邻关系，但需明确的是这些法律关系之间是彼此独立的，因此，主体权利义务的承担是不能混淆的。　　但在物业管理收费实践中，却经常出现主体混淆，归责错误的现象：业主极易将物业公司与开发商混为一体，或将其他业主对自己的侵权理解为是物业公司的管理不善;而开发商与物业公司也出现越权管理，责任区分不清的情况。上述现象的出现主要是由于当事人对下面两大法律关系没有清楚的认识，将非物业公司的权威归责于物业公司身上。　　物业公司与开发商之间的法律关系　　在《物业管理条例》颁布以前，存在开发商对小区物业管理的情况，但由于开发商作为建筑单位，专业技能缺乏，不利纠纷的解决。2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定：小区的物业管理活动需由物业管理企业进行，根据该条例颁布的《物业管理企业资质管理办法》，对物业管理企业的资质进行了进一步规定，将物业管理企业的资质分为
一、
二、三等级，物业公司需根据自身的资质实施对不同类型小区的物业管理。　　因此，目前除部分以前开发的小区还存在由开发商的物业管理部门进行管理的情况外，大多数小区的物业管理，是由有相应资质的物业公司进行的。　　在前一种情况下，小区的物业管理部门作为开发商的一个部门，与开发商是从属关系，不能独立承担责任，对外的所有活动均需以开发商的名义进行。但在后一种情况下，开发商与物业公司分别是两个独立的法人，在小区的管理活动中，物业公司应对自己的行为独立享有权利、承担义务。　　但由于在业主、业主大会选聘物业公司之前，小区的物业是由开发商选聘的物业公司进行管理的，在这种情况下，特别是当开发商将小区交由自己成立的物业公司管理时，下列现象就极易出现：业主将开发商的责任转嫁到物业公司的身上，以房屋质量存在问题为由拒绝缴纳费用;而开发商与物业公司也错误理解了自己的权利义务：物业公司在业主入住时提出不交物业费不给房屋钥匙;开发商将应退还给业主的购房款充抵物业费。　　这些情况的出现，都是没有弄清法律关系，对于业主来说，由于开发商对房屋负质量保证责任，在开发商没有将维修工作委托给物业公司的情况下，业主只能要求开发商对房屋进行维修或承担赔偿责任，而不能向物业公司提出主张，而物业公司与开发商也应正确认识自己的权责：收缴物业费只能由物业公司进行，而房屋交付则是开发商基于房屋买卖关系应负的责任。

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