签订了认购协议书，签订商品房买卖合同，我不买了，把定金退给我。
更新时间：2018-10-25 08:46:29人浏览
问题描述：
我在房产公司购房，6月18号交了2万元的定金，签订了认购协议书，认购协议书是这样规定的： 乙方（本人）须于2012年6月21日时前付清全款或首付款，并携带相关材料与甲方（房产商）签订商品房买卖合同，同时交还本认购书（定金可以抵充房款），否则甲方有权单方面取消乙方购买权，定金不予退还。当我在6月21日拿着钱去准备跟房产公司签合同时，销售员以下次楼盘开盘为由推迟签订房产买卖合同（有电话录音），要等到7月下旬，导致我未交首付款和签订房产销售合同。我跟他协商：如果你不在规定时间内跟我签订合同，我不买了，把定金退给我。销售人员态度恶劣，说不管你通过媒体、法律等其他途径，我们都不会退钱的。我咨询了律师，律师认为房产公司未在认购书约定的期限内来签合同，是房产公司违约，打这场官司会胜诉。房产公司代理律师认为我现在不买这个房子了，不履行这一份协议了，也违约了，说了定金法则，维护协议的稳定性、高效性，维护这份协议的完整性，也就是说我会输官司，房产律师说我未交首付款，也是违约的，必须是我交了首付款之后才能和他们谈签订合同的事情.如果我打这场官司，需要搜集的证据有哪些？打这场官司的成功率有多大？请高人指点!
3位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
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2001年颁布的《商品房销售管理办法》第二十二条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合的同，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。
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2018-10-25 08:26:55
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已交定金，定金合同成立，收受定金的卖方不能履行约定债务，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2018-10-25 08:28:59
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根据我国民法通则第八十九条第一款第三项规定，当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
因此，如果您要解除合同，是无权要求返回定金的。但是，根据 我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
因此，由于开发商现在尚未取得商品房预售许可证，所以导致你们的合同是无效的。综上所述，您与开发商所签的合同是无效的，不具有法律效力，您交付给开发商的所有费用开发商应当予以返还。
如果开发商拒绝返还，您可以向法院起诉以主张自己的权利。
因此，如果您要解除合同，是无权要求返回定金的。但是，根据 我国最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
因此，由于开发商现在尚未取得商品房预售许可证，所以导致你们的合同是无效的。综上所述，您与开发商所签的合同是无效的，不具有法律效力，您交付给开发商的所有费用开发商应当予以返还。
如果开发商拒绝返还，您可以向法院起诉以主张自己的权利。
2018-10-25 08:46:29
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