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指派我担任他们诉南京富腾房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的代理人。房地产开发企业交付房屋时应当取得工程竣工验收合格证明，还是从实体上来说都不符合有关法律

更新时间：2018-10-10 13:08:20人浏览

问题描述：

代理词审判员：江苏天之权律师事务所接受胡强、陈晨等10人的委托，指派我担任他们诉南京富腾房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案的代理人。接受委托后，我作了相应的调查取证工作，刚才又经过了法庭调查，使我对本案的事实有了进一步的了解。现就本案的相关事实依据有关法律规定发表代理意见如下，供法庭参考。一、被告未按期将验收合格的房屋交付给原告使用，依法应承担延期交房的违约责任根据原、被告签定的商品房买卖契约第6条、第10条、第11条之规定，被告应于3月8日前将取得有关工程验收合格证明文件后的房屋交付给原告使用。依据法庭调查，被告实际于4、5月份在明知未取得有关工程验收合格证明文件的情况下采取欺骗手段将房屋强行交付给原告使用。交付时，既未按合同约定履行房屋交接手续，也未向原告提供《竣工验收备案表》、《质量保证书》、《使用说明书》。依据《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规的规定，房地产开发企业交付房屋时应当取得工程竣工验收合格证明，提交“两书”。显然，被告的做法已经违反了上述强制性规定。被告实际于3月24日才取得江宁区建筑安装工程质量监督站出具的《竣工验收备案表》，依法此时才具备法定的和双方约定的交付条件，因此，被告实际交付房屋的时间应从3月24日起计算，此前的所谓“交付”无论从程序上还是从实体上来说都不符合有关法律、法规的强制性规定和双方合同的约定，因此是无效的。实践中，如果任由开发商采取欺骗手段将未经验收合格的房屋交付给业主使用，也视为房屋的交付使用，那么上述强制性规定就将成为一纸空文。这就好比一个产品在未取得出厂合格证之前是绝对不允许销售的，因为这样会对消费者的人身、财产造成潜在的巨大的威胁。同样，国家相关法规要求工程进行竣工备案也就在于消除此种潜在危险的存在。如果以造成既成事实的所谓“交付”认定为开发商已按期将验收合格的房屋交付给业主，实属霸王行经。如此，既有违法律的规定，长此下去，也会纵容开发商一次又一次的故意违约或违反法律的规定，不利于我国房地产业的健康发展。据此，我们认为被告依法应当向原告承担从3月9日起至3月24日止期间延期交房的违约责任。二、被告未按期履行协助原告办理房屋权属证书的义务，依法应承担延迟履行的违约责任，同时应继续履行该义务根据原、被告签定的商品房买卖契约第15条之规定，房屋交付后90天之内，原、被告双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。房屋买卖合同是买卖合同的一种类型，而买卖合同最基本的法律特征是：出卖人不仅要将标的物交付给买受人，而且还要将标的物的所有权转移给买受人，这是出卖人一项基本义务。房屋买卖合同亦如此，房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日）未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”实际上已将出卖人协助买受人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。本案中，被告具备约定交付条件的时间是3月24日，故被告真正交付房屋的时间也应为3月24日，在3月24日后90天之内（即6月23日之内）应协助原告办理权属证书。但被告却因面积误差争议问题

3位律师解答

未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。

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开发商逾期交房的，需要按照购房合同里的有关约定支付逾期交房违约金的。
一、交房指的是依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。该合同约定的日期具有法律效力的。标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。
二、具体的房屋交付使用时间在买卖双方签订的购房合同里应该有明确的约定日期的，可以翻看购房合同里的具体约定时间。如果开发商如期未交付使用的话，开发商属于违约行为。依据《合同法》的有关规定，出卖人延期交付房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
三、合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

2018-10-10 12:51:48

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第一:是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》,这是国家强制要求的。不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,开发商交房时都应提供。
第二:是我们常说的“两书”,“质量保证书”和“使用说明书”。第三:是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据。第四:购房合同上标明的交房条件。可以拒绝收房。
也可以直接到法院起诉，要求开发商于一定的时间内取得上述证明文件并向你们支付逾期交房的违约金。

2018-10-10 12:55:03

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面积的误差，如购房合同中有约定，按约定方式处理，如无约定，另行起诉解决。最高法院文件规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
这里说的“出卖人”指的是开发商。“买受人”是指购房者。

2018-10-10 13:08:20