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买方按揭贷款,注销抵押登记及归档手续,如果违约能否使用定金罚则?本合同自动解除。

更新时间：2018-10-09 20:07:55人浏览

问题描述：

买卖双方就楼价款的交付方式及交易程序一致达成以下协议,由买方按下列方式支付楼款给卖方:买方按揭贷款,卖方自行解压贷款一:于2013年1月1日支付人民币五万元整做为部分定金。余额定金人民币三十五万元应该在2013年1月20日前支付。合计定金四十万元。二:卖方收到定金三个工作日内须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续。卖方应在三十个工作日完成提前偿还银行贷款,注销抵押登记及归档手续,并在六十个工作日内与买方到当地房屋交易中心办理交易过户手续,如因交易中心或银行原因导致时间延迟,提前偿还银行贷款所产生一切费用由卖方负责。三:首期楼款(不含定金)共计人民币20万元整,买方应在买卖双方到房屋交易中心成功受理本次交易过户手续,并取得受理通知单当天内付清。四:楼价余款(既申请贷款额)人民币四十万元于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定账号,银行实际贷款额与申请贷款额之间差额由买方以我现金支付交易于2013年3月10日前完成。问题: 1,5万和35万究竟是算定金还是楼款?如果违约能否使用定金罚则? 2,如果买方35万“定金”未能按时支付,是否违约?主合同上写:买方不能按本合同约定买入该物业,或者因违约而无法买入该物业的,本合同自动解除。买方已付款项由卖方没收。没有就不能按时付定金做出规定。 3,第二条,如时间延迟,提前偿还银行贷款所产生一切费用由卖方负责。是什么意思?

3位律师解答

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未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现。
　　方法一：转按揭
　　所谓“转按揭”，是指把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
　　方法二：用买方的首付款缴清剩余贷款
　　这是当下二手房交易中最多应用的模式，适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。
　　方法三：利用银行贷款来缴清剩余贷款
　　如果以上两种方法都行不通，那么卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行申请抵押贷款，以结清按揭贷款。
等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款。

2018-10-09 19:54:07

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二手房过户给买方后权属安全如何保证，，希望能给您提供帮助。　　
一、二手房过户给买方后权属安全如何保证　　二手房过户给买方后权属安全，卖方可以要求双方签订过户协议，并将相关事项写进协议，避免买方违约。也可以通过公证，确保房屋权属安全。　　根据法律规定，国家对城市房屋所有极及土地使用权实行登记发证制度。这是政府保护房地产权属的重要方式，也是保护购房者切身利益的重要手段。因此，购买了二手房后应及时到房屋产权监理部门办理产权过户手续，领取房屋所有权证。　　
二、二手房买方应注意什么　　
1、要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。　　
2、要看房屋是否为共有财产，如为共有，要取得其他共有人的同意。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。　　
3、二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。　　
4、应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。　　
5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　
6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。　　
7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。

2018-10-09 20:07:55