因此他们放心地同房地产开发商签约了。合同签订后,并按总房款每月1%的比例向其赔付违约金。
更新时间：2018-10-09 14:26:20人浏览
问题描述：
州市符某于1998年2月在广州光复路看中某花园。该小区共有3幢楼宇,各名为莱茵阁、翠茵阁、蓝茵阁。此前,他很想买房,但又怕购买了集资房、联建房等不合法房屋。他听人介绍,关键一点就 是看开发商是否有销售许可证,如果有,将他的批文号抄下来,到市房产局查一下,查到有这幢楼,就没问题。于是,他和太太一起看了是多个楼盘。每看一个楼盘,除了看户型设计、周围环境外,另一项重要任务就是看开发商是否有《商品房销售许可证》。经他询问,个别开发商没有,据称卖尾货,所以证已交回公司总部,不再销售楼;有些公司只有《商品房销售许可证》,但没有地形图;多数则证、图兼备,但符某夫妇左看右看就是看不懂,即使向售楼小姐请教,也似懂非懂,只好不懂装懂了。当他们选中上述某花园后,即将其预售许可证文980034 抄下来,花了20元钱,在市房地产管理局信息中心的电脑打印了一张纸,内容同预售许可证上的内容相同,因此他们放心地同房地产开发商签约了。 符某同开发商签订的合同规定:开发公司将某花园C栋C1梯501房售给符某,该房建筑面积94.91平方米,总价款40.1万元,一次交纳,符某于同年12月底前入住,每逾期一个月,开发商向符某支付1%的违约金。若有一方终止协议,按总房价款的8%向对方支付违约金。符某入住前交付煤气工程费及其他配套设施集资费8000元。合同签订后,符某如数交纳了购房款,但到年底却未入住,原因是该房尚未完工。据称,开发商资金不足,一直停工。符某几次同开发商交涉,要求退还购房款。后来,符某向市消费者委员会投诉。市消委会派员调查,发现该楼宇属于无证销售。符某不信,该员工告诉他,开发商的《商品房预售许可证》的楼宇名称(编号)栏载明允许销售的楼房是“自编A栋、B栋”,而他购买的C栋尚未经批准预售,所以符某和开发商订立的《商品房预售合同》无效,开发商应当退还房款。当时消委会工作人员调解,要求开发商退还房款时,开发商加以拒绝。市消委会建议符某向法院提起诉讼。符某遂向法院起诉,要求开发商履行合同,并按总房款每月1%的比例向其赔付违约金。法院是否应该主张符某的诉讼请求?为什么?如果你代理符某向法院起诉,你认为最好的起诉方案是什么,请说明理由?
3位律师解答
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1.购买商品房开发商违约不交房。延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。
2.延期交房包括两种情况：
(一) 正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。
(二) 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。
3.如果开发商没有按期交房，买房人可以依照不同的情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。根据延期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况：
(一) 开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。
(二) 开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。
(三) 延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。
2018-10-09 14:11:16
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《商品房预售许可证》变更
1、申请者所需填写提交的申请表格：
(1)、预售变更年审申请审批表(一式两份);
2、申请者所需提交的文件资料： A、年审所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件)
(2)、《国有土地使用证》(原件)
(3)、原商品房预售许可证申请审批表(原件)
(4)、企业开发资质等级证书副本(复印件);
(5)、营业执照副本(复印件);
(6)、法人代表证明书及身份证复印件;
(7)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份);
(8)、销售情况明细表(原件);
(9)、业绩报告;
(10)、提交有关权属确认书和房屋测量报告书(只限于确权的楼盘);
(11)、中介资质证书(只限于代理销售的楼盘);
(12)、代理人售房委托书(只限于代理销售的楼盘); B、更改账号所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、公司出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(3)、银行出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(4)、预售款专用账户账号开户申请书或银行印鉴卡;
(5)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份); C、更改规划设计所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、房地产开发企业更改规划责任保证书(原件);
(3)、规划部门批准已更改的报建图或规划局同意变更证明书(原件);
(4)、建筑面积预售明细表(一式三份)(原件);
(5)、建筑面积计算过程书(原件)
1、申请者所需填写提交的申请表格：
(1)、预售变更年审申请审批表(一式两份);
2、申请者所需提交的文件资料： A、年审所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件)
(2)、《国有土地使用证》(原件)
(3)、原商品房预售许可证申请审批表(原件)
(4)、企业开发资质等级证书副本(复印件);
(5)、营业执照副本(复印件);
(6)、法人代表证明书及身份证复印件;
(7)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份);
(8)、销售情况明细表(原件);
(9)、业绩报告;
(10)、提交有关权属确认书和房屋测量报告书(只限于确权的楼盘);
(11)、中介资质证书(只限于代理销售的楼盘);
(12)、代理人售房委托书(只限于代理销售的楼盘); B、更改账号所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、公司出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(3)、银行出具的商品房预售款专用账户证明(原件);
(4)、预售款专用账户账号开户申请书或银行印鉴卡;
(5)、法人代表委托书及身份证复印件(一式两份); C、更改规划设计所需资料
(1)、原商品房预售许可证原件(一正一副)(原件);
(2)、房地产开发企业更改规划责任保证书(原件);
(3)、规划部门批准已更改的报建图或规划局同意变更证明书(原件);
(4)、建筑面积预售明细表(一式三份)(原件);
(5)、建筑面积计算过程书(原件)
2018-10-09 14:18:06
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关于房屋买卖合同中开发商逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。
不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
2018-10-09 14:26:20
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